Trois annonces, trois façons de vérifier la rentabilité

Cas 1 · Annonce de vente

Montpellier : 5,94 % brut ne garantit pas un cash-flow positif

L'annonce décrit un studio vendu loué. Elle distingue un loyer de 520 € et 50 € de charges. Le calcul ci-dessous retient donc 520 € hors charges (HC), à confirmer avec le bail et les quittances.

Surface annoncée

21,60 m²

Prix affiché, honoraires inclus

105 000 €

Loyer annoncé hors charges

520 €/mois

Taxe foncière annoncée

792 €/an

Rendement brut sur prix affiché = 520 × 12 ÷ 105 000 × 100 = 5,94 %.

Un scénario de dépenses, à remplacer par vos justificatifs

Nous ajoutons, à titre d'hypothèses : 8 400 € de frais d'acquisition (budget de 8 %, pas un devis notarial), 3 000 € de travaux, 300 €/an de charges non récupérables, 120 €/an d'assurance propriétaire, 300 €/an d'entretien et un mois de vacance (520 €). La taxe foncière de 792 € est reprise intégralement, sans déduire une éventuelle part récupérable non documentée.

Coût total supposé

116 400 €

Dépenses annuelles hors crédit

2 032 €

Solde avant crédit et impôts

4 208 €/an, soit 351 €/mois

Rendement net de ces dépenses

3,62 %

Avec une mensualité de crédit et d'assurance hypothétique de 600 €, le cash-flow avant impôts serait d'environ −249 €/mois : (6 240 − 2 032) ÷ 12 − 600. Cette mensualité illustre le calcul ; elle ne constitue pas une offre de financement.

Point à éclaircir : l'annonce mentionne aussi 68 € de charges. On ne peut pas déduire automatiquement 50 € de ce chiffre pour connaître les charges non récupérables. Demandez le décompte de copropriété, la régularisation locative, les travaux votés et le DPE. Le scénario ne modélise ni fiscalité ni variation des loyers et des coûts.

Source des données de départ : Agence du Courreau, studio de 21,60 m² vendu loué. Consultation le 9 septembre 2026 ; les hypothèses de dépenses sont celles de l'analyse Hopelia.

Cas 2 · Annonce de vente

Saint-Étienne : le rendement qu'il faut encore documenter

Studio annoncé

31 m²

Prix affiché

65 000 €

Loyer annoncé charges comprises

350 €/mois CC

Charges de copropriété annoncées

480 €/an

350 × 12 ÷ 65 000 donne 6,46 %, mais c'est un ratio loyer charges comprises/prix. Le loyer hors charges n'est pas précisé : le rendement brut HC reste inconnu. Les 480 € de copropriété ne révèlent pas la provision locative récupérable.

Sensibilité à une provision de charges inconnue

Ces trois provisions sont des hypothèses, pas les charges réelles du logement. Avant une simulation de crédit ou de cash-flow, demandez le bail, les quittances, le décompte des charges, la taxe foncière et le DPE. La bonne étape ici est de compléter le dossier.

Source : PAP, studio de 31 m² à Saint-Étienne, annonce datée du 7 septembre 2026 et consultée le 9 septembre 2026.

Cas 3 · Annonce de location

Le Mans : partir d'un loyer pour poser un budget théorique

Appartement annoncé

T2 de 46,95 m²

Loyer hors charges

565 €/mois

Provisions de charges

45 €/mois

Loyer charges comprises

610 €/mois

Cette annonce concerne une location, pas une vente. Aucun prix d'acquisition n'est connu. Elle permet de comparer un loyer demandé : environ 12,03 €/m² HC contre 12,99 €/m² CC. Utiliser 610 € au lieu de 565 € ajouterait artificiellement 540 € par an de recettes hors charges.

Inverser la formule, sans confondre budget et valeur de marché

Pour un objectif de rendement brut que vous choisissez, le prix théorique hors frais serait : loyer HC annuel ÷ objectif. Les objectifs ci-dessous servent uniquement à montrer la sensibilité du calcul ; ils ne sont pas des rendements recommandés.

Objectif hypothétique de 6 % brut

113 000 € hors frais

Objectif hypothétique de 7 % brut

96 857 € hors frais

Objectif hypothétique de 8 % brut

84 750 € hors frais

Ces montants ne sont ni une estimation immobilière ni des offres. Un loyer demandé ne prouve pas le loyer signé ou la demande locative. Comparez plusieurs logements proches, leur état, leur DPE, leur surface et leur type de location, puis ajoutez frais d'acquisition, travaux, vacance, charges, fiscalité et financement.

Source : Citya, T2 de 46,95 m² au Mans, annonce datée du 27 août 2026 et consultée le 9 septembre 2026.