Une publication signée Hopelia
Les guides, simulateurs et analyses sont publiés sous la marque Hopelia. Ils aident à rechercher, comparer et préparer un investissement locatif jusqu'à la signature. L'application ne propose pas actuellement la gestion des loyers et des quittances après l'achat.
Les cas pratiques distinguent les faits d'annonces publiques, les hypothèses de calcul et les informations manquantes. Ils ne constituent pas des témoignages clients. Les liens vers des sources officielles permettent de vérifier les règles à la date de consultation ; leur présence ne signifie pas que ces organismes approuvent Hopelia.
Une date de mise à jour indique une modification du contenu, pas une validation professionnelle de chaque affirmation. Les contenus signalés comme nécessitant une relecture doivent être recoupés. Pour la fiscalité, le droit et le financement, vérifiez les règles et votre situation avant de vous engager.
Ce qui est publié aujourd'hui
Les pages villes utilisent un modèle statique de données, avec des références de prix 2025 et des estimations de loyers ANIL 2025. Les valeurs ne sont pas recalculées à chaque visite et ne décrivent pas le marché en temps réel.
Le modèle documente une origine DVF pour les prix et une origine ANIL pour les loyers. Nous décrivons ci-dessous la méthode de calcul prévue dans notre pipeline. Nous ne publions pas à ce stade de dossier de traçabilité complet, avec copie des fichiers d'entrée et rapport de validation pour chaque valeur. Ces chiffres ne sont donc ni une expertise immobilière ni un jeu de données certifié indépendamment.
Prix : références DVF et filtres documentés
La base Demandes de valeurs foncières de la DGFiP décrit des transactions immobilières. Notre pipeline documente les filtres suivants : nature de mutation « Vente » ; une seule ligne bâtie de type appartement ou maison par mutation ; surface de 9 à 400 m² ; prix de 500 à 30 000 €/m². Il calcule ensuite une médiane par type de bien.
Le prix au m² est la valeur foncière divisée par la surface bâtie retenue. Une médiane partage les observations retenues en deux groupes de même taille. Elle ne décrit pas tous les biens à vendre, et les filtres écartent notamment des petites surfaces, des ventes groupées et des valeurs extrêmes. Une mutation avec une seule ligne de logement peut inclure des dépendances ou du terrain : ce filtre ne garantit pas un logement vendu seul sans annexe.
Le niveau publié se réfère à 2025. L'évolution dite « sur un an » compare 2025 à 2024 ; l'évolution longue compare 2025 à 2021. Le volume est celui des observations retenues par cette méthode, pas l'ensemble des ventes de la commune. Les données ne permettent pas ici de corriger finement les écarts d'état, de DPE, d'étage, de vue ou de quartier.
DVF ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ni Mayotte. Une absence dans notre sélection de villes peut aussi venir de notre périmètre de publication. Le modèle ne publie pas actuellement l'effectif détaillé par type et période, les intervalles d'incertitude ni le journal des valeurs exclues.
Loyers : des estimations d'annonces charges comprises
La carte des loyers 2025 donne des estimations pour des logements loués vides au 3e trimestre 2025. Attribution : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers d'annonce charges comprises (CC), pas des loyers hors charges (HC), ni des montants réellement signés dans les baux.
Les modèles portent sur des biens types distincts : appartement de 1 ou 2 pièces de 37 m², appartement toutes typologies de 52 m², appartement de 3 pièces ou plus de 72 m² et maison de 92 m². Les lignes ne se recombinent pas pour former une moyenne et ne permettent pas de déduire le loyer exact d'une autre surface.
Pour Paris, Lyon et Marseille, le pipeline agrège les arrondissements en pondérant les indicateurs par le nombre d'observations d'annonces. Certaines valeurs maison sont estimées à une maille plus large faute d'observations locales suffisantes. Le guide officiel d'utilisation explique ces limites. Deux millésimes ne permettent pas de mesurer une évolution de loyers, car le maillage et les modèles changent.
Ratio de marché et rendement d'un bien : deux calculs distincts
Ratio loyer CC / prix = loyer d'annonce CC au m² × 12 ÷ repère de prix au m² × 100. Loyer d'annonce annuel charges comprises rapporté au repère de prix. Ce ratio compare des marchés ; il ne mesure pas le rendement brut hors charges d'un bien.
Exemple purement pédagogique : 10 €/m²/mois CC et un prix de 2 000 €/m² donnent un ratio de 6 %. Une partie du loyer couvre les charges récupérables : faute de connaître cette part, nous ne convertissons pas ce montant en loyer HC et ne le préremplissons pas dans le simulateur du bien.
Le rendement brut d'un bien utilise son loyer annuel hors charges. Le net avant impôts déduit les dépenses du propriétaire et prend en compte le coût total d'acquisition selon les hypothèses affichées. Le cash-flow retranche aussi les mensualités du crédit. La fiscalité, la vacance, les travaux et la revente doivent être évalués séparément. Vous pouvez renseigner vos propres chiffres dans le calculateur de rentabilité.
Comment utiliser le classement
Le baromètre et le classement comparent uniquement les villes publiées, avec un ratio basé sur des loyers CC. Ils ne constituent pas un classement de tous les marchés français, ni une recommandation d'achat. Le repère national combine une médiane de prix et un loyer d'annonce pondéré : ce n'est pas la rentabilité moyenne des investissements réalisés en France.
Avant un achat, confrontez les chiffres à des transactions comparables, au loyer HC documenté et aux règles locales à jour, puis vérifiez taxe foncière, charges de copropriété, travaux et financement. Un campus ou une desserte de transport ne suffit pas à prouver la demande pour une adresse.
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