Comment se calcule la rentabilité
La rentabilité brute divise le loyer annuel par le prix d'achat affiché. C'est le chiffre le plus flatteur, celui qu'on lit dans les annonces, mais il ignore toutes les charges. La rentabilité nette (avant impôts) retranche d'abord la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et une provision pour l'entretien et la vacance, puis rapporte le résultat au prix total, frais de notaire et travaux compris.
Entre le brut et le net, l'écart dépasse souvent un point de rendement. Deux biens affichés au même prix avec le même loyer peuvent avoir des nets très différents selon leur taxe foncière et leurs charges. C'est pour cela que comparer sur le net, sur la même base, est la seule façon honnête de trancher.
Brut, net, net-net
Au delà du net avant impôts, il reste le net-net, après fiscalité. Il dépend de ton régime (micro-foncier ou réel, location nue ou meublée en LMNP) et de ta tranche marginale d'imposition. Le simulateur s'arrête volontairement au net avant impôts : c'est la couche comparable d'un bien à l'autre, la fiscalité venant ensuite selon ta situation personnelle.