Exemple pédagogique
120 000 € à l'achat et 600 € de loyer hors charges
Scénario fictif pour comprendre le calcul, sans lien avec une annonce ou une performance réalisée.
| Poste | Montant ou calcul |
|---|---|
| Prix et travaux | 120 000 € ; aucun travaux dans cet exemple |
| Frais d'acquisition retenus | 120 000 × 8 % = 9 600 € |
| Coût total retenu | 120 000 + 9 600 = 129 600 € |
| Loyers annuels | 600 × 12 = 7 200 € |
| Taxe foncière + copropriété non récupérable | 700 + 500 = 1 200 €/an |
| Provision forfaitaire | 7 200 × 10 % = 720 €/an |
| Revenu après charges retenues | 7 200 − 1 200 − 720 = 5 280 €/an |
| Rendement brut | 7 200 ÷ 120 000 × 100 = 6 % |
| Rendement net avant impôts | 5 280 ÷ 129 600 × 100 = 4,07 % (4,1 % affiché) |
Le passage de 6 % brut à 4,07 % net vient à la fois des charges et d'un coût d'acquisition plus élevé. Avec 10 000 € de travaux supplémentaires, le revenu reste ici identique mais le net passe à 3,78 %.
Ce que vous devez renseigner
Utilisez un loyer hors charges, un prix incluant les honoraires d'agence s'ils sont à votre charge, la taxe foncière restant réellement à votre charge et les charges de copropriété non récupérables. Appuyez les montants sur le bail, les décomptes du syndic, l'avis de taxe foncière et les devis. Une donnée manquante n'est pas une dépense nulle.
Hypothèses et limites de ce calcul
Le simulateur retient 8 % de frais d'acquisition et 10 % du loyer annuel en provision pour entretien, vacance et assurance PNO. Ces forfaits sont fixes dans cet outil. Ils ne constituent ni un devis de notaire ni une prévision de dépenses. Pour affiner, remplacez-les par des postes documentés dans votre budget détaillé, sans compter deux fois les mêmes dépenses.
Les impôts, les frais de financement, la gestion déléguée, la garantie loyers impayés, le mobilier et les travaux futurs non saisis ne sont pas déduits automatiquement. Le crédit saisi agit sur le cash-flow, pas sur le rendement net. Le résultat ne prévoit ni revente ni hausse des prix.
Du rendement à la décision
Un pourcentage ne suffit pas pour acheter. Testez ensuite votre crédit dans le simulateur de cash-flow et suivez le parcours pour évaluer un investissement. Le guide du rendement net détaille chaque poste de charges.