Ce que mesure le cash-flow
Le cash-flow, c'est la trésorerie que le bien génère chaque mois une fois toutes les sorties payées : la mensualité de crédit, la taxe foncière ramenée au mois, les charges de copropriété non récupérables et une provision pour l'entretien et la vacance. Si le loyer couvre tout, le cash-flow est positif et le bien s'autofinance. Sinon, tu complètes de ta poche.
Un bien peut afficher une belle rentabilité et pourtant coûter de l'argent chaque mois si le crédit est court ou l'apport faible. Le cash-flow répond à une question concrète et différente du rendement : ce projet me rapporte-t-il, ou me demande-t-il un effort d'épargne mensuel ?
Cash-flow négatif, bonne ou mauvaise idée
Un cash-flow légèrement négatif n'est pas disqualifiant : chaque mensualité rembourse du capital, et le bien peut se valoriser. Ce qui compte, c'est de connaître l'effort à l'avance et de pouvoir le tenir dans la durée. Pour l'améliorer : allonger le crédit, augmenter l'apport, négocier le prix ou viser un bien aux charges raisonnables.