Exemple pédagogique
Un loyer de 600 € et un crédit de 450 € par mois
Scénario fictif pour comprendre le calcul, sans lien avec une annonce ou une performance réalisée.
| Poste | Montant ou calcul |
|---|---|
| Loyer hors charges | 600 €/mois, soit 7 200 €/an |
| Taxe foncière + charges non récupérables | (700 + 500) ÷ 12 = 100 €/mois |
| Provision entretien, vacance et PNO | 600 × 10 % = 60 €/mois |
| Loyer après charges retenues | 600 − 100 − 60 = 440 €/mois |
| Mensualité totale de crédit retenue | 450 €/mois, assurance comprise dans cet exemple |
| Cash-flow avant impôts | 440 − 450 = −10 €/mois, soit −120 €/an |
| Si le loyer est de 550 € | 550 − 100 − 55 − 450 = −55 €/mois |
La baisse du loyer de 50 € réduit le cash-flow de 45 € dans cet outil, car sa provision de 10 % baisse aussi de 5 €. Cela illustre le fonctionnement du forfait, pas une baisse garantie de vos dépenses.
Saisir les sorties d'argent une seule fois
Saisissez le loyer hors charges et la mensualité réellement payée, assurance emprunteur comprise si elle n'est pas déjà intégrée. Ne retranchez pas à nouveau les intérêts du crédit : ils font partie de la mensualité. Le remboursement de capital diminue votre trésorerie, même s'il augmente la part du bien que vous possédez.
Ce que ce solde ne garantit pas
Le résultat est avant impôts. La gestion, la garantie loyers impayés et les autres dépenses absentes des champs restent à retrancher. La provision de 10 % est une hypothèse commune pour entretien, vacance et PNO. Un budget détaillé doit remplacer ce forfait par vos risques et coûts propres, sans les additionner deux fois.
Le montant est une moyenne : la taxe foncière, une réparation ou une période sans locataire peuvent provoquer un besoin ponctuel de trésorerie. Un petit solde positif ne dispense pas d'une réserve. Un solde négatif doit rester compatible avec votre budget, sans compter sur une hausse de valeur future.
Choisir le bon indicateur
Pour comparer les biens indépendamment de leur financement, utilisez le rendement net avant impôts. Pour comprendre les arbitrages apport, durée et trésorerie, consultez le guide du cash-flow.