Cash-flow, effort d'épargne : de quoi on parle
Le cash-flow, c'est tout ce qui rentre (le loyer) moins tout ce qui sort (charges, taxe foncière, assurance, et surtout la mensualité de crédit). Trois cas :
- Cash-flow positif : le bien s'autofinance et vous dégage même de la trésorerie. Le Graal, mais rare dans les grandes villes tendues.
- Cash-flow neutre : le loyer couvre tout, vous ne sortez rien de votre poche, mais vous ne gagnez rien avant la revente.
- Cash-flow négatif : vous complétez chaque mois. On parle alors d'effort d'épargne : vous vous constituez un patrimoine à crédit, en y mettant un peu chaque mois.
Un cash-flow négatif n'est pas forcément une erreur (vous payez pour acquérir un bien), mais il faut le choisir en connaissance de cause, pas le découvrir.
Ce qui plombe le cash-flow
- La mensualité de crédit : c'est le poste le plus lourd, et il dépend du taux, de la durée et de l'apport.
- La taxe foncière, qui grimpe chaque année.
- Les charges non récupérables et les provisions (entretien, vacance, assurance).
- Les impôts : le cash-flow ci-dessus est avant impôts. Selon votre régime, l'impôt peut encore réduire ce qui vous reste.
Comment améliorer son cash-flow
- Allonger la durée du crédit (baisse la mensualité, augmente le coût total).
- Augmenter l'apport (baisse le capital emprunté).
- Viser un rendement plus élevé (petite surface, ville moins tendue, meublé).
- Optimiser la fiscalité pour ne pas payer d'impôt sur un revenu que vous ne touchez pas vraiment.
Le simulateur ci-dessus vous donne le cash-flow mensuel en direct. Pour un calcul complet sur une vraie annonce (rendement net, prix au m² face au quartier), passe par l'analyse express : c'est gratuit et sans inscription.