Cash-flow, effort d'épargne : de quoi on parle
Le cash-flow, c'est tout ce qui rentre (le loyer) moins tout ce qui sort (charges, taxe foncière, assurance, et surtout la mensualité de crédit). Trois cas :
- Cash-flow positif : le bien s'autofinance et te dégage même de la trésorerie. Le Graal, mais rare dans les grandes villes tendues.
- Cash-flow neutre : le loyer couvre tout, tu ne sors rien de ta poche, mais tu ne gagnes rien avant la revente.
- Cash-flow négatif : tu complètes chaque mois. On parle alors d'effort d'épargne : tu te constitues un patrimoine à crédit, en y mettant un peu chaque mois.
Un cash-flow négatif n'est pas forcément une erreur (tu paies pour acquérir un bien), mais il faut le choisir en connaissance de cause, pas le découvrir.
Ce qui plombe le cash-flow
- La mensualité de crédit : c'est le poste le plus lourd, et il dépend du taux, de la durée et de l'apport.
- La taxe foncière, qui grimpe chaque année.
- Les charges non récupérables et les provisions (entretien, vacance, assurance).
- Les impôts : le cash-flow ci-dessus est avant impôts. Selon ton régime, l'impôt peut encore réduire ce qui te reste.
Comment améliorer son cash-flow
- Allonger la durée du crédit (baisse la mensualité, augmente le coût total).
- Augmenter l'apport (baisse le capital emprunté).
- Viser un rendement plus élevé (petite surface, ville moins tendue, meublé).
- Optimiser la fiscalité pour ne pas payer d'impôt sur un revenu que tu ne touches pas vraiment.
Le simulateur ci-dessus te donne le cash-flow mensuel en direct. Pour un calcul complet sur une vraie annonce (rendement net, prix au m² face au quartier), passe par l'analyse express : c'est gratuit et sans inscription.