Le lexique de l'investissement locatif

Tous les termes de l'immobilier locatif, définis simplement et sans jargon en cascade. Chaque définition renvoie, quand elle existe, vers la fiche de l'Académie qui va plus loin.

Assurance emprunteur

L'assurance exigée par la banque avec ton crédit : elle rembourse à ta place en cas de coup dur (décès, invalidité, perte d'emploi selon le contrat). Son taux annuel s'applique au capital emprunté : un vrai poste de coût, et il se négocie.

Autofinancement, quand le loyer paye le crédit

Un bien s'autofinance quand le loyer couvre la mensualité du crédit et les charges : tu ne sors rien de ta poche chaque mois. C'est l'objectif d'un investissement orienté cash-flow.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie tes courses

BRS, le Bail Réel Solidaire

Tu achètes le logement mais pas le terrain, qui reste à un organisme foncier solidaire (OFS) contre une petite redevance. Prix réduit, mais plafonds de revenus, revente encadrée et location quasi impossible : pensé pour y habiter, pas pour investir.

Cash-flow, ce qui reste dans ta poche

Loyer encaissé, moins la mensualité du crédit, les charges et les impôts : ce qui reste chaque mois. Positif, le bien s'autofinance et te rapporte. Négatif, tu complètes de ta poche.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie tes courses

Compromis de vente, la signature qui engage

L'avant-contrat signé entre toi et le vendeur : prix, conditions et délais y sont fixés. Tu as ensuite 10 jours pour te rétracter librement, puis il t'engage jusqu'à l'acte définitif chez le notaire.En savoir plus : Le compromis sans stress

Condition suspensive, ta porte de sortie

Une clause du compromis qui annule la vente sans pénalité si un événement prévu n'arrive pas : le cas classique, c'est le refus de ton prêt par la banque. Ne la retire jamais pour rassurer un vendeur.En savoir plus : Le compromis sans stress

DPE, le Diagnostic de Performance Énergétique

La note énergie du logement, d'A (économe) à G (passoire thermique). Les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 : un mauvais DPE = décote et travaux à prévoir avant de louer.

Écart marché, le prix comparé au secteur

La différence entre le prix au m² de cette annonce et le prix médian des annonces du même secteur. Négatif : moins cher que le marché, bon signe. Positif : plus cher, un argument pour négocier.

EDL, l'état des lieux

Le document signé avec le locataire qui décrit l'état du logement à l'entrée puis à la sortie. C'est la comparaison des deux qui justifie une retenue sur le dépôt de garantie.

Encadrement des loyers, un plafond dans certaines villes

Dans certaines communes en zone tendue, le loyer est plafonné : il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté, selon le quartier et le type de bien. Ça borne le loyer possible, donc ton cash-flow. La liste des villes concernées évolue : vérifie la règle en vigueur pour TA commune avant de fixer ou de réviser un loyer.En savoir plus : Encadrement des loyers : les villes où ton loyer est plafonné

Enchère, le bien part au plus offrant

Le bien est vendu aux enchères (souvent au tribunal). Prix parfois bas, mais pas de condition suspensive de prêt, frais spécifiques et visite limitée : si tu ne payes pas, tu perds ta caution. Déconseillé pour un premier achat.

Frais de notaire, environ 8 % dans l'ancien

Ce que tu payes en plus du prix du bien à la signature : surtout des taxes reversées à l'État, et la rémunération du notaire. Compte environ 8 % du prix dans l'ancien, à prévoir dans ton apport.En savoir plus : Chez le notaire : frais, appel de fonds, jour J

HC, hors charges

Un loyer hors charges (HC) ne compte pas les charges du logement (copropriété, ordures ménagères...). C'est le loyer de référence des calculs de rendement : le locataire paie en plus une provision de charges chaque mois.

HCSF, la règle bancaire des 35 %

Le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe les règles du crédit immobilier en France. Sa règle clé : tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus nets. C'est elle qui borne ton budget d'achat.En savoir plus : La règle des 35 % (HCSF) expliquée simplement

IFI, l'impôt sur la fortune immobilière

C'est un impôt annuel sur ton patrimoine immobilier net, qui remplace l'ancien ISF depuis 2018. Il ne concerne que les gros patrimoines immobiliers (il se déclenche à partir de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable) et se calcule sur un barème progressif, une fois les dettes déduites. Ta résidence principale bénéficie d'un abattement, mais tes biens locatifs sont pris en compte pour leur valeur réelle.

IRL, l'indice de référence des loyers

L'indice officiel de l'Insee qui plafonne la hausse annuelle des loyers. La révision n'est jamais automatique : c'est à toi de l'appliquer chaque année si le bail le prévoit.

L'acte authentique

La signature finale chez le notaire, celle qui te rend propriétaire. Elle intervient environ trois mois après le compromis, le temps que le financement soit bouclé et que le notaire réunisse les pièces.En savoir plus : Chez le notaire : frais, appel de fonds, jour J

L'appel de fonds

C'est la demande de paiement qui t'est adressée par le syndic, en général chaque trimestre, pour couvrir le budget prévisionnel de la copropriété ou des travaux votés en assemblée. En VEFA, on parle aussi d'appel de fonds pour les versements échelonnés au promoteur selon l'avancement du chantier. Dans les deux cas, c'est différent d'une simple régularisation de charges : c'est un appel à payer une échéance prévue.

L'indivision

C'est la situation où plusieurs personnes possèdent un même bien sans que les parts soient matériellement divisées, typique d'un héritage ou d'un achat à plusieurs sans société. Les décisions importantes demandent l'accord de tous, la gestion courante se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, et chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment. C'est une situation souvent temporaire, moins souple qu'une SCI pour organiser la gestion sur la durée.

La capacité d'emprunt

Le montant maximum que la banque accepte de te prêter, calculé à partir de tes revenus, de tes charges et de la règle des 35 % d'endettement. C'est elle qui borne ton budget d'achat, avant même que tu regardes une annonce.En savoir plus : La règle des 35 % (HCSF) expliquée simplement

La caution solidaire, le garant

C'est une personne (souvent un proche) qui s'engage par écrit à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. Avec une caution solidaire, tu peux réclamer directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire. L'acte de cautionnement doit reprendre certaines mentions légales précises, sinon il peut être contesté.

La négociation

L'écart entre le prix affiché et le prix réellement payé. Il va de 0 à 10 % selon le bien, l'état du marché local et depuis combien de temps l'annonce est en ligne.En savoir plus : Faire une offre en dessous du prix sans vexer personne

La plus-value immobilière à la revente

C'est la différence entre ton prix de vente et ton prix d'achat (majoré de certains frais), qui est taxée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si tu vends un bien qui n'est pas ta résidence principale. Plus tu détiens le bien longtemps, plus l'abattement pour durée de détention réduit cette taxation, jusqu'à une exonération totale après un certain nombre d'années. Ta résidence principale, elle, est exonérée quelle que soit la durée de détention.

La surface Loi Carrez

C'est la surface privative d'un lot de copropriété, mesurée en excluant les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur (combles, sous-pentes), les caves, garages et balcons. Elle doit obligatoirement figurer dans l'acte de vente, pas dans un bail de location. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, tu peux demander une diminution du prix, dans un délai d'un an après la vente.

La zone tendue

C'est un secteur géographique où la demande de logement dépasse nettement l'offre disponible, généralement dans les grandes agglomérations. Ce classement déclenche des règles particulières : encadrement des loyers dans certaines villes, préavis de départ réduit pour le locataire, taxe sur les logements vacants, ou restrictions sur les meublés de tourisme. La liste des communes en zone tendue est fixée par décret : c'est un classement distinct du zonage A bis, A, B1... utilisé pour les aides au logement et à l'investissement. Vérifie donc le statut précis de ta commune.

Le congé donné au locataire

C'est la lettre par laquelle tu mets fin au bail à son échéance, mais tu ne peux le faire que pour un motif prévu par la loi : vendre le logement, le reprendre pour toi ou un proche, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le délai de préavis et le formalisme sont stricts, et en cas de vente le locataire a en général un droit de priorité pour racheter. Un congé mal motivé ou mal notifié peut être annulé.

Le dépôt de garantie

C'est la somme versée par le locataire à la signature du bail, plafonnée à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Elle sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés constatés à la sortie, pas un mois de loyer d'avance. Tu dois la restituer dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux est conforme, ou dans les deux mois si l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée, avec des retenues justifiées le cas échéant.

Le dispositif Loc'Avantages

C'est un conventionnement avec l'Anah où tu t'engages à louer ton bien en dessous du prix du marché, en échange d'une réduction d'impôt calculée sur les loyers perçus. Plus tu baisses ton loyer par rapport au plafond de ta zone, plus l'avantage fiscal est important, mais ton locataire doit aussi respecter des conditions de ressources. C'est un engagement contractuel sur plusieurs années, pas juste une option ponctuelle.

Le meublé de tourisme, la location courte durée

C'est un logement meublé loué pour de courts séjours à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, souvent via des plateformes en ligne. Tu dois le déclarer en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement, une obligation généralisée à toutes les communes par la loi Le Meur, voire une autorisation de changement d'usage si ce n'est pas ta résidence principale. Si c'est ta résidence principale, tu es limité à un nombre de jours de location par an.

Le micro-foncier

Le régime fiscal simplifié de la location nue : un abattement forfaitaire de 30 % sur tes loyers, sans avoir à justifier tes charges, tant que tes recettes restent sous le plafond annuel. Au-delà, ou si tes charges réelles dépassent l'abattement, c'est le réel.En savoir plus : Micro ou réel : le calcul en 2 minutes

Le syndic de copropriété

C'est la personne ou la société mandatée pour gérer l'immeuble au nom de tous les copropriétaires : comptes, entretien, travaux votés, convocation des assemblées générales. Sa nomination est obligatoire dès qu'un immeuble compte plusieurs lots, et son mandat est renouvelé ou changé en assemblée générale. Il peut être un professionnel rémunéré ou un copropriétaire bénévole.

Les charges récupérables

Ce sont des dépenses que tu paies en tant que propriétaire mais que tu as le droit de refacturer à ton locataire, comme l'entretien des parties communes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou certains équipements. La liste de ce qui est récupérable est fixée par décret, tu ne peux pas inventer un poste. Chaque année, tu dois faire une régularisation avec justificatifs pour ajuster ce que le locataire a réellement payé via ses provisions.

LMNP, la location meublée non professionnelle

Le statut fiscal de la location meublée. Au régime réel, tu déduis tes charges et l'amortissement du bien de tes loyers imposables : souvent zéro impôt sur les loyers pendant des années. À valider avec un comptable.En savoir plus : LMNP ou location nue : choisir sans se tromper

Mensualité, assurance comprise

Ce que tu rembourses à la banque chaque mois : une part du capital emprunté, les intérêts, et l'assurance emprunteur. C'est elle que le loyer doit couvrir pour que le bien s'autofinance.

Montage particulier, des règles différentes

Viager, nue-propriété, vente à terme, résidence gérée, BRS... Ces montages changent les règles classiques de l'achat : le loyer, le crédit ou la revente ne fonctionnent pas comme d'habitude. Déconseillé pour un premier investissement.

MRH, la multirisque habitation

L'assurance classique du logement que tu occupes : incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile. Obligatoire pour le locataire, indispensable pour le propriétaire occupant.

Nue-propriété, les murs sans les loyers

Tu achètes le bien avec une décote, mais quelqu'un d'autre (l'usufruitier) garde le droit de l'habiter ou de le louer pendant des années. Zéro loyer pour toi jusque-là. Déconseillé pour un premier investissement.

Offre d'achat, ta proposition écrite au vendeur

Le document par lequel tu proposes un prix au vendeur, souvent sous le prix affiché. S'il l'accepte, vous signez ensuite le compromis : c'est là que la vente se formalise vraiment.En savoir plus : Faire une offre en dessous du prix sans vexer personne

PNO, l'assurance propriétaire non occupant

L'assurance du propriétaire qui n'habite pas le logement : elle couvre le bien quand il est loué ou vide, en complément de l'assurance du locataire.

Pré-état daté, la photo des charges de copro

Le document fourni par le syndic avant la signature du compromis : il récapitule les charges de copropriété, les travaux votés et les éventuelles dettes attachées au lot. À lire avant de t'engager, pas après.

Rendement brut et net (Rdt)

Le rendement brut, c'est les loyers d'une année divisés par le coût total d'achat : le pourcentage que le bien te rapporte avant les frais. Le net enlève charges et taxe foncière : plus proche de la réalité, toujours avant impôts.En savoir plus : Comprendre le rendement brut en 3 minutes

Résidence gérée, un exploitant entre toi et le locataire

Résidence étudiante, seniors, tourisme ou EHPAD : tu achètes un lot et un exploitant te verse un loyer via un bail commercial. Tout repose sur la santé de cet exploitant, et la revente est difficile. À étudier de très près avant de signer.

SCI, la société civile immobilière

C'est une structure qui permet de détenir un bien à plusieurs (famille, associés) sans passer par l'indivision. Chaque associé a des parts, et les règles de gestion et de transmission sont fixées dans les statuts, ce qui simplifie souvent une succession. Attention : les associés restent responsables des dettes de la SCI sur leurs biens propres, au prorata de leurs parts, et la fiscalité change si tu fais de la location meublée dedans.

Score d'investissement, la note sur 10 d'Hopelia

Note calculée à partir du rendement, du cash-flow, du prix comparé au marché, du DPE et de l'état du bien. Elle repose sur un loyer estimé et les hypothèses de ton profil : une aide pour trier vite, pas une garantie. Vérifie toujours sur place.

Taxe foncière, l'impôt du propriétaire

L'impôt local que tu payes chaque année en tant que propriétaire, même si le bien est loué. Son montant varie beaucoup d'une commune à l'autre : demande le dernier avis au vendeur avant d'acheter.

Tension locative, la demande face à l'offre

Un marché est tendu quand il y a plus de candidats locataires que de logements à louer : tu reloues vite et la vacance reste courte. Marché peu tendu : garde plus de marge dans tes calculs.

Vacance locative, les mois sans locataire

Les périodes où le logement est vide entre deux locataires : zéro loyer, mais le crédit et les charges continuent. C'est pour ça qu'on la prévoit dans les calculs au lieu de l'ignorer.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie tes courses

VEFA, l'achat sur plan

Tu achètes un logement qui n'est pas encore construit, ou pas terminé, sur la base des plans et d'une notice descriptive. Tu paies par tranches au fur et à mesure de l'avancement du chantier, et une garantie financière protège tes versements si le promoteur ne peut pas finir le programme. Le revers : entre la signature et la livraison réelle, il peut s'écouler un ou deux ans, donc ta mise en location attend d'autant.

Vente à terme, payer le vendeur en mensualités

Tu payes le bien en mensualités directement au vendeur, sur une durée fixée d'avance, souvent sans crédit bancaire. Montage rare, à sécuriser chez le notaire : déconseillé pour un premier investissement.

Viager, acheter en pariant sur le temps

Tu payes une partie du prix au départ (le bouquet), puis une rente au vendeur jusqu'à son décès. Le vendeur occupe souvent le logement : pas de loyer pour toi pendant des années. Déconseillé pour un premier investissement.