Le lexique de l'investissement locatif

Tous les termes de l'immobilier locatif, définis simplement et sans jargon en cascade. Chaque définition renvoie, quand elle existe, vers la fiche de l'Académie qui va plus loin.

Assurance emprunteur

L'assurance exigée par la banque avec votre crédit : elle rembourse à votre place en cas de coup dur (décès, invalidité, perte d'emploi selon le contrat). Son taux annuel s'applique au capital emprunté : un vrai poste de coût, et il se négocie.

Autofinancement, quand le loyer paye le crédit

Un bien s'autofinance quand le loyer couvre la mensualité du crédit et les charges : vous ne sortez rien de votre poche chaque mois. C'est l'objectif d'un investissement orienté cash-flow.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie vos courses

BRS, le Bail Réel Solidaire

Vous achetez le logement mais pas le terrain, qui reste à un organisme foncier solidaire (OFS) contre une petite redevance. Prix réduit, mais plafonds de revenus, revente encadrée et location quasi impossible : pensé pour y habiter, pas pour investir.

Cash-flow, ce qui reste dans votre poche

Loyer encaissé, moins la mensualité du crédit, les charges et les impôts : ce qui reste chaque mois. Positif, le bien s'autofinance et vous rapporte. Négatif, vous complétez de votre poche.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie vos courses

Compromis de vente, la signature qui engage

L'avant-contrat signé entre vous et le vendeur : prix, conditions et délais y sont fixés. Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter librement, puis il vous engage jusqu'à l'acte définitif chez le notaire.En savoir plus : Le compromis sans stress

Condition suspensive, votre porte de sortie

Une clause du compromis qui annule la vente sans pénalité si un événement prévu n'arrive pas : le cas classique, c'est le refus de votre prêt par la banque. Ne la retire jamais pour rassurer un vendeur.En savoir plus : Le compromis sans stress

DPE, le Diagnostic de Performance Énergétique

La note énergie du logement, d'A (économe) à G (passoire thermique). Les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 : un mauvais DPE = décote et travaux à prévoir avant de louer.

Écart marché, le prix comparé au secteur

La différence entre le prix au m² de cette annonce et le prix médian des annonces du même secteur. Négatif : moins cher que le marché, bon signe. Positif : plus cher, un argument pour négocier.

EDL, l'état des lieux

Le document signé avec le locataire qui décrit l'état du logement à l'entrée puis à la sortie. C'est la comparaison des deux qui justifie une retenue sur le dépôt de garantie.

Encadrement des loyers, un plafond dans certaines villes

Dans certaines communes en zone tendue, le loyer est plafonné : il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté, selon le quartier et le type de bien. Ça borne le loyer possible, donc votre cash-flow. La liste des villes concernées évolue : vérifiez la règle en vigueur pour VOTRE commune avant de fixer ou de réviser un loyer.En savoir plus : Encadrement des loyers : les villes où votre loyer est plafonné

Enchère, le bien part au plus offrant

Le bien est vendu aux enchères (souvent au tribunal). Prix parfois bas, mais pas de condition suspensive de prêt, frais spécifiques et visite limitée : si vous ne payez pas, vous perdez votre caution. Déconseillé pour un premier achat.

Frais de notaire, environ 8 % dans l'ancien

Ce que vous payez en plus du prix du bien à la signature : surtout des taxes reversées à l'État, et la rémunération du notaire. Compte environ 8 % du prix dans l'ancien, à prévoir dans votre apport.En savoir plus : Chez le notaire : frais, appel de fonds, jour J

HC, hors charges

Un loyer hors charges (HC) ne compte pas les charges du logement (copropriété, ordures ménagères...). C'est le loyer de référence des calculs de rendement : le locataire paie en plus une provision de charges chaque mois.

HCSF, la règle bancaire des 35 %

Le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe les règles du crédit immobilier en France. Sa règle clé : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est elle qui borne votre budget d'achat.En savoir plus : La règle des 35 % (HCSF) expliquée simplement

IFI, l'impôt sur la fortune immobilière

C'est un impôt annuel sur votre patrimoine immobilier net, qui remplace l'ancien ISF depuis 2018. Il ne concerne que les gros patrimoines immobiliers (il se déclenche à partir de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable) et se calcule sur un barème progressif, une fois les dettes déduites. Votre résidence principale bénéficie d'un abattement, mais vos biens locatifs sont pris en compte pour leur valeur réelle.

IRL, l'indice de référence des loyers

L'indice officiel de l'Insee qui plafonne la hausse annuelle des loyers. La révision n'est jamais automatique : c'est à vous de l'appliquer chaque année si le bail le prévoit.

L'acte authentique

La signature finale chez le notaire, celle qui vous rend propriétaire. Elle intervient environ trois mois après le compromis, le temps que le financement soit bouclé et que le notaire réunisse les pièces.En savoir plus : Chez le notaire : frais, appel de fonds, jour J

L'appel de fonds

C'est la demande de paiement qui vous est adressée par le syndic, en général chaque trimestre, pour couvrir le budget prévisionnel de la copropriété ou des travaux votés en assemblée. En VEFA, on parle aussi d'appel de fonds pour les versements échelonnés au promoteur selon l'avancement du chantier. Dans les deux cas, c'est différent d'une simple régularisation de charges : c'est un appel à payer une échéance prévue.

L'indivision

C'est la situation où plusieurs personnes possèdent un même bien sans que les parts soient matériellement divisées, typique d'un héritage ou d'un achat à plusieurs sans société. Les décisions importantes demandent l'accord de tous, la gestion courante se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, et chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment. C'est une situation souvent temporaire, moins souple qu'une SCI pour organiser la gestion sur la durée.

La capacité d'emprunt

Le montant maximum que la banque accepte de vous prêter, calculé à partir de vos revenus, de vos charges et de la règle des 35 % d'endettement. C'est elle qui borne votre budget d'achat, avant même que vous regardiez une annonce.En savoir plus : La règle des 35 % (HCSF) expliquée simplement

La caution solidaire, le garant

C'est une personne (souvent un proche) qui s'engage par écrit à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. Avec une caution solidaire, vous pouvez réclamer directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire. L'acte de cautionnement doit reprendre certaines mentions légales précises, sinon il peut être contesté.

La négociation

L'écart entre le prix affiché et le prix réellement payé. Il va de 0 à 10 % selon le bien, l'état du marché local et depuis combien de temps l'annonce est en ligne.En savoir plus : Faire une offre en dessous du prix sans vexer personne

La plus-value immobilière à la revente

C'est la différence entre votre prix de vente et votre prix d'achat (majoré de certains frais), qui est taxée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale. Plus vous détenez le bien longtemps, plus l'abattement pour durée de détention réduit cette taxation, jusqu'à une exonération totale après un certain nombre d'années. Votre résidence principale, elle, est exonérée quelle que soit la durée de détention.

La surface Loi Carrez

C'est la surface privative d'un lot de copropriété, mesurée en excluant les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur (combles, sous-pentes), les caves, garages et balcons. Elle doit obligatoirement figurer dans l'acte de vente, pas dans un bail de location. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, vous pouvez demander une diminution du prix, dans un délai d'un an après la vente.

La zone tendue

C'est un secteur géographique où la demande de logement dépasse nettement l'offre disponible, généralement dans les grandes agglomérations. Ce classement déclenche des règles particulières : encadrement des loyers dans certaines villes, préavis de départ réduit pour le locataire, taxe sur les logements vacants, ou restrictions sur les meublés de tourisme. La liste des communes en zone tendue est fixée par décret : c'est un classement distinct du zonage A bis, A, B1... utilisé pour les aides au logement et à l'investissement. Vérifiez donc le statut précis de votre commune.

Le congé donné au locataire

C'est la lettre par laquelle vous mettez fin au bail à son échéance, mais vous ne pouvez le faire que pour un motif prévu par la loi : vendre le logement, le reprendre pour vous ou un proche, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le délai de préavis et le formalisme sont stricts, et en cas de vente le locataire a en général un droit de priorité pour racheter. Un congé mal motivé ou mal notifié peut être annulé.

Le dépôt de garantie

C'est la somme versée par le locataire à la signature du bail, plafonnée à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Elle sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés constatés à la sortie, pas un mois de loyer d'avance. Vous devez la restituer dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux est conforme, ou dans les deux mois si l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée, avec des retenues justifiées le cas échéant.

Le dispositif Loc'Avantages

C'est un conventionnement avec l'Anah où vous vous engagez à louer votre bien en dessous du prix du marché, en échange d'une réduction d'impôt calculée sur les loyers perçus. Plus vous baissez votre loyer par rapport au plafond de votre zone, plus l'avantage fiscal est important, mais votre locataire doit aussi respecter des conditions de ressources. C'est un engagement contractuel sur plusieurs années, pas juste une option ponctuelle.

Le meublé de tourisme, la location courte durée

C'est un logement meublé loué pour de courts séjours à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, souvent via des plateformes en ligne. Vous devez le déclarer en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement, une obligation généralisée à toutes les communes par la loi Le Meur, voire une autorisation de changement d'usage si ce n'est pas votre résidence principale. Si c'est votre résidence principale, vous êtes limité à un nombre de jours de location par an.

Le micro-foncier

Le régime fiscal simplifié de la location nue : un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, sans avoir à justifier vos charges, tant que vos recettes restent sous le plafond annuel. Au-delà, ou si vos charges réelles dépassent l'abattement, c'est le réel.En savoir plus : Micro ou réel : le calcul en 2 minutes

Le syndic de copropriété

C'est la personne ou la société mandatée pour gérer l'immeuble au nom de tous les copropriétaires : comptes, entretien, travaux votés, convocation des assemblées générales. Sa nomination est obligatoire dès qu'un immeuble compte plusieurs lots, et son mandat est renouvelé ou changé en assemblée générale. Il peut être un professionnel rémunéré ou un copropriétaire bénévole.

Les charges récupérables

Ce sont des dépenses que vous payez en tant que propriétaire mais que vous avez le droit de refacturer à votre locataire, comme l'entretien des parties communes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou certains équipements. La liste de ce qui est récupérable est fixée par décret, vous ne pouvez pas inventer un poste. Chaque année, vous devez faire une régularisation avec justificatifs pour ajuster ce que le locataire a réellement payé via ses provisions.

LMNP, la location meublée non professionnelle

Le statut fiscal de la location meublée. Au régime réel, vous déduisez vos charges et l'amortissement du bien de vos loyers imposables : souvent zéro impôt sur les loyers pendant des années. À valider avec un comptable.En savoir plus : LMNP ou location nue : choisir sans se tromper

Mensualité, assurance comprise

Ce que vous remboursez à la banque chaque mois : une part du capital emprunté, les intérêts, et l'assurance emprunteur. C'est elle que le loyer doit couvrir pour que le bien s'autofinance.

Montage particulier, des règles différentes

Viager, nue-propriété, vente à terme, résidence gérée, BRS... Ces montages changent les règles classiques de l'achat : le loyer, le crédit ou la revente ne fonctionnent pas comme d'habitude. Déconseillé pour un premier investissement.

MRH, la multirisque habitation

L'assurance classique du logement que vous occupez : incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile. Obligatoire pour le locataire, indispensable pour le propriétaire occupant.

Nue-propriété, les murs sans les loyers

Vous achetez le bien avec une décote, mais quelqu'un d'autre (l'usufruitier) garde le droit de l'habiter ou de le louer pendant des années. Zéro loyer pour vous jusque-là. Déconseillé pour un premier investissement.

Offre d'achat, votre proposition écrite au vendeur

Le document par lequel vous proposez un prix au vendeur, souvent sous le prix affiché. S'il l'accepte, vous signez ensuite le compromis : c'est là que la vente se formalise vraiment.En savoir plus : Faire une offre en dessous du prix sans vexer personne

PNO, l'assurance propriétaire non occupant

L'assurance du propriétaire qui n'habite pas le logement : elle couvre le bien quand il est loué ou vide, en complément de l'assurance du locataire.

Pré-état daté, la photo des charges de copro

Le document fourni par le syndic avant la signature du compromis : il récapitule les charges de copropriété, les travaux votés et les éventuelles dettes attachées au lot. À lire avant de vous engager, pas après.

Rendement brut et net (Rdt)

Le rendement brut, c'est les loyers d'une année divisés par le coût total d'achat : le pourcentage que le bien vous rapporte avant les frais. Le net enlève charges et taxe foncière : plus proche de la réalité, toujours avant impôts.En savoir plus : Comprendre le rendement brut en 3 minutes

Résidence gérée, un exploitant entre vous et le locataire

Résidence étudiante, seniors, tourisme ou EHPAD : vous achetez un lot et un exploitant vous verse un loyer via un bail commercial. Tout repose sur la santé de cet exploitant, et la revente est difficile. À étudier de très près avant de signer.

SCI, la société civile immobilière

C'est une structure qui permet de détenir un bien à plusieurs (famille, associés) sans passer par l'indivision. Chaque associé a des parts, et les règles de gestion et de transmission sont fixées dans les statuts, ce qui simplifie souvent une succession. Attention : les associés restent responsables des dettes de la SCI sur leurs biens propres, au prorata de leurs parts, et la fiscalité change si vous faites de la location meublée dedans.

Score d'investissement, la note sur 10 d'Hopelia

Note calculée à partir du rendement, du cash-flow, du prix comparé au marché, du DPE et de l'état du bien. Elle repose sur un loyer estimé et les hypothèses de votre profil : une aide pour trier vite, pas une garantie. Vérifiez toujours sur place.

Taxe foncière, l'impôt du propriétaire

L'impôt local que vous payez chaque année en tant que propriétaire, même si le bien est loué. Son montant varie beaucoup d'une commune à l'autre : demandez le dernier avis au vendeur avant d'acheter.

Tension locative, la demande face à l'offre

Un marché est tendu quand il y a plus de candidats locataires que de logements à louer : vous relouez vite et la vacance reste courte. Marché peu tendu : gardez plus de marge dans vos calculs.

Vacance locative, les mois sans locataire

Les périodes où le logement est vide entre deux locataires : zéro loyer, mais le crédit et les charges continuent. C'est pour ça qu'on la prévoit dans les calculs au lieu de l'ignorer.En savoir plus : Cash-flow : le seul chiffre qui paie vos courses

VEFA, l'achat sur plan

Vous achetez un logement qui n'est pas encore construit, ou pas terminé, sur la base des plans et d'une notice descriptive. Vous payez par tranches au fur et à mesure de l'avancement du chantier, et une garantie financière protège vos versements si le promoteur ne peut pas finir le programme. Le revers : entre la signature et la livraison réelle, il peut s'écouler un ou deux ans, donc votre mise en location attend d'autant.

Vente à terme, payer le vendeur en mensualités

Vous payez le bien en mensualités directement au vendeur, sur une durée fixée d'avance, souvent sans crédit bancaire. Montage rare, à sécuriser chez le notaire : déconseillé pour un premier investissement.

Viager, acheter en pariant sur le temps

Vous payez une partie du prix au départ (le bouquet), puis une rente au vendeur jusqu'à son décès. Le vendeur occupe souvent le logement : pas de loyer pour vous pendant des années. Déconseillé pour un premier investissement.