Les loyers : le meublé se loue plus cher
Un logement meublé se loue en général 5 à 20 % plus cher qu'un équivalent vide, car le locataire arrive avec ses valises. Sur une petite surface en ville étudiante, l'écart peut être encore plus net. Premier point pour le meublé côté rendement brut.
La fiscalité : l'avantage clé du meublé
- Meublé (LMNP) : imposé en BIC. Micro-BIC avec abattement de 50 %, ou réel avec amortissement du bien qui peut ramener l'impôt sur les loyers proche de zéro. C'est le principal argument du meublé.
- Vide (revenus fonciers) : micro-foncier avec abattement de 30 %, ou réel avec déduction des charges et déficit foncier (utile surtout si vous avez des travaux).
Sur la fiscalité, le meublé au réel est souvent le plus efficace, grâce à l'amortissement. Le vide au réel devient intéressant quand vous avez de gros travaux à déduire.
Les contreparties du meublé
- Bail plus court : 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) contre 3 ans en vide. Plus de souplesse, mais plus de rotation.
- Plus de rotation locative donc plus de vacance potentielle et plus de gestion (état des lieux, remise en état, ré-ameublement).
- Un investissement mobilier à faire et à renouveler, et une liste de meubles obligatoires à respecter.
Comment choisir
- Petite surface, ville étudiante ou dynamique, vous voulez optimiser la fiscalité et acceptez plus de gestion : meublé.
- Grande surface, famille, vous voulez de la stabilité et un locataire durable : vide.
- Vous avez de gros travaux à déduire : le vide au réel (déficit foncier) peut reprendre l'avantage.
Le meilleur arbitrage se fait sur des chiffres réels : testez votre bien en meublé et en vide côté rendement avec l'analyse express, et comparez ce qu'il vous reste vraiment.