LMNP, c'est quoi
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la location d'un logement meublé, dès lors que tes recettes restent sous certains seuils et que la location meublée n'est pas ton activité principale. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas dans les revenus fonciers. Deux régimes possibles.
Le micro-BIC : simple, forfaitaire
- Abattement de 50 % sur les loyers pour une location meublée longue durée classique. Tu n'es imposé que sur la moitié de tes recettes.
- Accessible tant que tes recettes meublées restent sous le seuil du micro-BIC : 77 700 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Seuil à vérifier chaque année.
- Zéro comptabilité : tu déclares juste tes recettes.
- Attention : les meublés de tourisme suivent des règles d'abattement et de seuils différents, resserrées ces dernières années. Ce guide vise la location meublée longue durée.
Le micro-BIC est intéressant si tes charges réelles représentent moins de 50 % de tes loyers.
Le régime réel : plus de travail, souvent plus avantageux
- Tu déduis tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copro, frais de gestion, petits travaux).
- Surtout, tu amortis le bien et le mobilier : tu déduis chaque année une fraction de leur valeur, sans avoir rien décaissé. C'est l'atout massif du réel.
- Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant des années, donc peu ou pas d'impôt sur les loyers.
- En contrepartie : une vraie comptabilité, souvent avec un expert-comptable (dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).
Le réel est en général gagnant dès que tu as un crédit (donc des intérêts) et de l'amortissement, ce qui est le cas de la plupart des achats récents.
Ce que la réforme 2025 a changé
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, l'avantage à l'année reste, mais une partie se "rattrape" à la sortie via une plus-value plus élevée. Cela ne rend pas le réel moins intéressant dans la plupart des cas, mais c'est à intégrer dans une stratégie de long terme. À noter : les amortissements du mobilier, et certaines résidences de services (étudiantes, EHPAD), échappent à cette réintégration.
Comment choisir, en pratique
- Peu de charges, pas de crédit, envie de simplicité : micro-BIC.
- Un crédit, des charges, un bien à amortir : réel, presque toujours.
- En cas de doute, fais chiffrer les deux : l'écart d'impôt sur quelques années est souvent parlant.
Ce guide donne les grands principes ; la fiscalité dépend de ta situation. Pour un choix engageant, fais valider par un professionnel. Et pour vérifier d'abord que le bien tient la route côté rendement, l'analyse express te donne la rentabilité nette en une minute.