LMNP, c'est quoi
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la location d'un logement meublé, dès lors que vos recettes meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 €, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres revenus professionnels). Si vous franchissez ces deux limites à la fois, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), un statut aux règles fiscales et sociales très différentes : vérifiez votre situation chaque année. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas dans les revenus fonciers. À noter : l'activité de loueur en meublé doit être déclarée (numéro SIRET à obtenir via le guichet unique des formalités, en principe dans les 15 jours du début de la location) et elle entraîne le plus souvent le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Deux régimes possibles.
Le micro-BIC : simple, forfaitaire
- Abattement de 50 % sur les loyers pour une location meublée longue durée classique. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes.
- Accessible tant que vos recettes meublées restent sous le seuil du micro-BIC : 77 700 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Seuil à vérifier chaque année.
- Comptabilité très allégée : pas de bilan ni de liasse à produire, vous tenez un simple registre de vos recettes, vous conservez vos justificatifs et vous déclarez le total encaissé.
- Attention : les meublés de tourisme suivent des règles d'abattement et de seuils différents, resserrées ces dernières années. Ce guide vise la location meublée longue durée.
Le micro-BIC est intéressant si vos charges réelles et votre amortissement, additionnés, représentent moins de 50 % de vos loyers. En pratique, l'amortissement seul dépasse souvent ce seuil : faites le calcul complet avant de trancher.
Le régime réel : plus de travail, souvent plus avantageux
- Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copro, frais de gestion, petits travaux).
- Surtout, vous amortissez le bien et le mobilier : vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur, sans avoir rien décaissé. C'est l'atout massif du réel.
- Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant des années, donc peu ou pas d'impôt sur les loyers.
- En contrepartie : une vraie comptabilité, souvent avec un expert-comptable (dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles).
Le réel est en général gagnant dès que vous avez un crédit (donc des intérêts) et de l'amortissement, ce qui est le cas de la plupart des achats récents.
Ce que la réforme 2025 a changé
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, l'avantage à l'année reste, mais une partie se "rattrape" à la sortie via une plus-value plus élevée. Cela ne rend pas le réel moins intéressant dans la plupart des cas, mais c'est à intégrer dans une stratégie de long terme. À noter : les amortissements du mobilier, et certaines résidences de services (étudiantes, EHPAD), échappent à cette réintégration.
Comment choisir, en pratique
- Peu de charges, pas de crédit, envie de simplicité : micro-BIC.
- Un crédit, des charges, un bien à amortir : réel, presque toujours. Attention, le réel ne s'applique pas tout seul : il faut le demander par une option expresse auprès de l'administration fiscale, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus déposée au printemps de l'année pour laquelle vous voulez appliquer le réel (celle qui porte sur les revenus de l'année précédente ; des règles particulières, plus souples, s'appliquent en début d'activité). Exemple : pour appliquer le réel à vos loyers 2026, l'option doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt, mi-2026, de la déclaration des revenus 2025. Sans option exercée dans les temps, vous restez au micro-BIC.
- En cas de doute, faites chiffrer les deux : l'écart d'impôt sur quelques années est souvent parlant.
Ce guide donne les grands principes ; la fiscalité dépend de votre situation. Pour un choix engageant, faites valider par un professionnel. Et pour vérifier d'abord que le bien tient la route côté rendement, l'analyse express vous donne une estimation de la rentabilité nette en une minute.