Micro-foncier : l'option par défaut, simple
- Abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur 70 % de vos recettes.
- Accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et que vous ne détenez pas certains biens spécifiques.
- Aucune comptabilité : vous reportez juste le montant des loyers sur votre déclaration.
Le micro-foncier est intéressant quand vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers, typiquement un bien récent sans travaux ni gros crédit.
Régime réel : quand vous avez des charges et des travaux
- Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, et surtout les travaux (entretien, réparation, amélioration).
- Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et sur option (pour 3 ans) en dessous.
- Le réel est gagnant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit ou des travaux.
Le déficit foncier : le levier puissant
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Son intérêt :
- La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt (les travaux, mais aussi la taxe foncière, l'assurance ou les frais de gestion) s'impute sur votre revenu global (salaires compris), dans la limite de 10 700 € par an (plafond doublé à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G à une classe comprise entre A et D, justifiée par un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 ; si la classe visée n'est pas atteinte, le supplément est repris).
- Le surplus et la part liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des années suivantes (jusqu'à 10 ans).
Concrètement, un gros chantier peut effacer l'impôt sur vos loyers pendant plusieurs années, et même réduire l'impôt sur votre salaire. C'est l'outil clé d'une opération avec travaux en location nue. Deux garde-fous à connaître : l'imputation sur le revenu global n'est définitive que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit (en cas de vente ou de reprise du logement avant, l'administration peut la remettre en cause), et une rénovation très lourde qui touche au gros œuvre ou crée de la surface peut être requalifiée en travaux de construction ou d'agrandissement, non déductibles. Faites valider la nature des travaux avant de vous lancer.
Comment choisir
- Bien récent, peu de charges, pas de travaux : micro-foncier.
- Crédit, charges élevées, travaux à venir : réel, pour déduire et créer du déficit.
- L'option pour le réel vous engage 3 ans : anticipez vos travaux avant de choisir.
La fiscalité dépend de votre situation ; faites valider un choix engageant par un professionnel. Pour vérifier d'abord la rentabilité nette du bien, passez par l'analyse express, c'est gratuit.