Micro-foncier : l'option par défaut, simple
- Abattement forfaitaire de 30 % sur tes loyers : tu n'es imposé que sur 70 % de tes recettes.
- Accessible si tes revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et que tu ne détiens pas certains biens spécifiques.
- Aucune comptabilité : tu reportes juste le montant des loyers sur ta déclaration.
Le micro-foncier est intéressant quand tes charges réelles représentent moins de 30 % de tes loyers, typiquement un bien récent sans travaux ni gros crédit.
Régime réel : quand tu as des charges et des travaux
- Tu déduis tes charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, et surtout les travaux (entretien, réparation, amélioration).
- Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et sur option (pour 3 ans) en dessous.
- Le réel est gagnant dès que tes charges dépassent 30 % des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit ou des travaux.
Le déficit foncier : le levier puissant
Quand tes charges déductibles dépassent tes loyers, tu crées un déficit foncier. Son intérêt :
- La part du déficit due aux travaux s'impute sur ton revenu global (salaires compris), dans la limite de 10 700 € par an (plafond doublé à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique sortant le logement des classes E, F ou G, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027).
- Le surplus et la part liée aux intérêts d'emprunt se reportent sur tes revenus fonciers des années suivantes (jusqu'à 10 ans).
Concrètement, un gros chantier peut effacer l'impôt sur tes loyers pendant plusieurs années, et même réduire l'impôt sur ton salaire. C'est l'outil clé d'une opération avec travaux en location nue.
Comment choisir
- Bien récent, peu de charges, pas de travaux : micro-foncier.
- Crédit, charges élevées, travaux à venir : réel, pour déduire et créer du déficit.
- L'option pour le réel t'engage 3 ans : anticipe tes travaux avant de choisir.
La fiscalité dépend de ta situation ; fais valider un choix engageant par un professionnel. Pour vérifier d'abord la rentabilité nette du bien, passe par l'analyse express, c'est gratuit.