Micro ou réel, c'est la première vraie décision fiscale de ta vie de bailleur. La bonne nouvelle : le calcul tient sur un ticket de métro.
Le principe
Le fisc te laisse le choix entre deux façons de calculer ton revenu imposable :
- Micro : abattement forfaitaire automatique, zéro paperasse. 30 % en location nue (micro-foncier, sous 15 000 EUR de loyers annuels), 50 % en meublé (micro-BIC, sous 77 700 EUR).
- Réel : tu déduis tes charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copro, assurance, frais de gestion), plus les amortissements en meublé. Plus de comptabilité, mais souvent beaucoup moins d'impôt.
Le test en 2 minutes
Additionne tes charges annuelles réelles et compare-les à l'abattement.
- En nu : charges supérieures à 30 % des loyers ? Le réel gagne.
- En meublé : charges + amortissements supérieurs à 50 % des loyers ? Le réel gagne.
Exemple en location nue
Loyers : 7 200 EUR par an. Abattement micro-foncier : 2 160 EUR (30 %).
Charges réelles : intérêts d'emprunt 2 400 + taxe foncière 700 + copro 900 + assurance 200 = 4 200 EUR, soit 58 % des loyers.
Verdict : au réel, ta base imposable tombe à 3 000 EUR au lieu de 5 040 au micro. À une tranche d'imposition de 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux), c'est environ 960 EUR d'impôt économisés par an. Le réel gagne haut la main, comme dans la plupart des cas avec un crédit récent.
Exemple en meublé
Mêmes loyers, mêmes charges, plus l'amortissement du bien (souvent 2 500 à 4 000 EUR par an sur un petit appartement). Total déductible : 7 000 EUR et plus, soit un résultat fiscal proche de zéro. Le micro-BIC et ses 50 % ne font pas le poids. Le réel s'impose dès qu'il y a un crédit, presque mécaniquement.
Les deux pièges à connaître
- L'option au réel engage : en nu, elle vaut pour 3 ans minimum. Ne bascule pas sur un coup de tête l'année où tu fais des travaux exceptionnels sans regarder les années suivantes.
- Sans crédit et sans travaux, le micro reprend souvent l'avantage : un bien payé cash avec 800 EUR de charges annuelles sur 7 200 EUR de loyers est mieux au micro.