Le déficit foncier est l'un des rares outils qui transforme des travaux en économie d'impôt immédiate. Il ne concerne que la location NUE au régime réel. Bien utilisé, il peut effacer une partie de votre impôt sur le revenu, pas seulement sur vos loyers.
Le principe
En location nue au réel, vous déduisez de vos loyers toutes vos charges : taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt, et surtout les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Quand ces charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit fait deux choses :
- La part qui vient des travaux et charges (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 EUR par an. C'est ça qui réduit votre impôt sur l'ensemble de vos revenus, salaire compris.
- Le surplus au-delà de 10 700 EUR, et la part liée aux intérêts d'emprunt, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un exemple
Vous percevez 8 000 EUR de loyers nus dans l'année. Vous faites 20 000 EUR de travaux déductibles, plus 3 000 EUR d'autres charges.
- Charges totales : 23 000 EUR contre 8 000 EUR de loyers.
- Déficit : 15 000 EUR.
- Imputable sur votre revenu global cette année : 10 700 EUR (le plafond).
- Reporté sur vos revenus fonciers des 10 ans suivants : 4 300 EUR.
Si vous êtes dans une tranche à 30 %, ces 10 700 EUR imputés vous font économiser environ 3 200 EUR d'impôt, plus les prélèvements sociaux évités sur les loyers.
Les points de vigilance
- Location nue uniquement. En meublé (LMNP), le mécanisme est différent : on parle d'amortissement, pas de déficit foncier.
- Seuls certains travaux comptent : entretien, réparation, amélioration. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
- L'engagement de louer : pour garder l'avantage, vous devez continuer à louer le bien nu quelques années après (l'année d'imputation plus les suivantes). Revendre trop vite peut faire perdre le bénéfice.
- Le plafond peut être relevé pour certains travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques : les montants et les fenêtres de temps changent, vérifiez la règle en vigueur l'année de vos travaux.
Pour qui c'est fait
Le déficit foncier est puissant pour un contribuable déjà imposé qui achète un bien à rénover en location nue. Il transforme un budget travaux en levier fiscal. Il n'a aucun intérêt si vous n'avez pas d'autres revenus imposables, ou si vous partez sur du meublé.