Comparez l'abattement du micro à vos charges déductibles et intérêts d'emprunt. Ce calcul est une première lecture, pas un choix fiscal complet : l'amortissement non chiffré, les frais de comptabilité, l'année de revenus et la revente peuvent modifier l'arbitrage.
Micro ou réel, lequel vous coûte le moins
Renseignez vos loyers, vos charges et votre tranche d'imposition. On compare l'abattement forfaitaire du micro à la déduction de vos charges réelles, et on vous dit à partir de quel montant de charges le réel passe devant.
236 €
d'écart par an
Régime le plus avantageux
LMNP au micro-BIC
Avec 5 500 € de charges déductibles, l'abattement de 50 % vous fait payer moins d'impôt.
Impôt au LMNP au micro-BIC
2 832 €
Impôt au LMNP au réel
3 068 €
À partir de 6 000 € de charges déductibles par an, le réel passe devant le LMNP au micro-BIC.
L'amortissement n'est pas chiffré ici : la durée d'amortissement du bâti n'est pas encore validée dans Hopelia, et nous préférons ne rien afficher plutôt qu'un montant faux. Le comparatif ci-dessous ne tient donc compte que de vos charges et de vos intérêts. Avec l'amortissement, le réel gagne mécaniquement plus de terrain. Votre expert-comptable fixe cette durée avec vous.
Le détail du calcul
Loyers encaissés sur l'année
12 000 €
Charges déductibles retenues
5 500 €
Part de terrain, non amortissable
0 €
Base amortissable (terrain exclu)
200 000 €
Amortissement déduit de l'année
non calculé, durée à valider
Base imposable au LMNP au micro-BIC (abattement 50 %)
6 000 €
Base imposable au LMNP au réel
6 500 €
Impôt au LMNP au micro-BIC
2 832 €
Impôt au LMNP au réel
3 068 €
Écart d'impôt sur l'année
236 €
L'impôt est estimé en appliquant à la base imposable votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Ce que le régime réel demande en échange
Vous tenez une vraie comptabilité : tableau d'amortissement, bilan et liasse fiscale chaque année.
Un expert-comptable devient quasi indispensable, et c'est un coût annuel à prévoir.
Vous vous engagez sur plusieurs années : le réel ne se quitte pas d'une année sur l'autre sur un coup de tête.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Ce qui n'est pas déduit une année se reporte sur les suivantes, sans limite de durée.
Vous conservez tous les justificatifs : factures, acte d'acquisition et tableaux d'amortissement.
12 000 € de recettes annuelles en meublé de longue durée
Scénario fictif pour comprendre le calcul, sans lien avec une annonce ou une performance réalisée.
Hypothèses et calculs : 12 000 € de recettes annuelles en meublé de longue durée
Poste
Montant ou calcul
Recettes fiscales
12 000 €/an, charges locatives perçues comprises
Charges déductibles retenues
2 500 €/an
Intérêts d'emprunt
3 000 €/an, hors remboursement du capital
Abattement micro de l'exemple
12 000 × 50 % = 6 000 €
Base imposable au micro
12 000 − 6 000 = 6 000 €
Base au réel avant amortissement
12 000 − 2 500 − 3 000 = 6 500 €
Écart de base imposable
500 € en faveur du micro avant amortissement
Avec 4 000 € de charges et 3 000 € d'intérêts
Base au réel : 12 000 − 7 000 = 5 000 €
Ce sont des bases imposables, pas un gain de trésorerie. L'impôt affiché par le simulateur dépend ensuite de la tranche saisie et des prélèvements retenus pour son année de revenus. L'amortissement, absent de cet exemple, peut modifier le résultat.
Vérifier l'année et la nature de la location
L'exemple suppose une location meublée de longue durée éligible au micro. Il ne vaut pas pour toutes les locations touristiques. En meublé, renseignez les recettes charges comprises ; les outils de rendement utilisent, eux, le loyer hors charges.
Le BOFiP publié le 19 août 2026 indique un seuil de 83 600 € pour les recettes de location meublée de longue durée perçues à compter de 2026. Vérifiez l'année indiquée dans le simulateur : un plafond correspondant aux revenus 2025 ne doit pas être utilisé pour décider de votre éligibilité en 2026. Le franchissement d'un seuil s'apprécie aussi selon les règles des années de référence et ne se résume pas à une seule saisie.
Le calcul simplifié ne tranche pas le régime
Au réel, les dépenses doivent être admises en déduction et justifiées. Tous les travaux ne sont pas immédiatement déductibles ; certains montants peuvent relever d'une immobilisation. Le capital remboursé du crédit n'est pas déduit des recettes fiscales.
L'amortissement demande un plan propre au bien et reste soumis à des limites. Le coût de comptabilité, les déficits ou amortissements reportés, votre situation sociale et fiscale, les conditions d'option et la revente complètent l'arbitrage. Si le comparatif donne des résultats proches, l'écart affiché ne suffit pas à choisir.
Explications et sources vérifiées par Hopelia le 9 septembre 2026. Les exemples sont pédagogiques ; les limites propres à chaque simulateur sont indiquées ci-dessus.
Micro-BIC ou réel, comment savoir lequel choisir ?
Comparez les bases imposables puis le coût complet de chaque régime. En meublé, saisissez des recettes charges comprises. Le point de bascule affiché compare charges et abattement dans le seul périmètre du calcul : amortissement, coût de comptabilité et situation à la revente peuvent changer la conclusion.
Qu'est-ce que le seuil de bascule entre micro et réel ?
Dans le scénario simplifié, il s'agit du montant de charges déductibles égal à l'abattement forfaitaire. Ce repère compare les bases avant amortissement non chiffré et ne tient pas lieu de recommandation personnalisée. Vérifiez aussi votre éligibilité au micro pour l'année de revenus retenue.
Pourquoi l'amortissement n'est-il pas chiffré dans le simulateur ?
Parce que l'amortissement dépend d'une durée qui s'arrête avec votre expert-comptable, bien par bien, et qu'il n'existe pas de durée légale unique. Plutôt que d'afficher un montant inventé, le simulateur ne le chiffre pas et vous le dit. Retenez le sens : en meublé au réel, l'amortissement vient s'ajouter à vos charges et pousse donc le réel encore plus en avant.
Le régime réel est-il vraiment plus contraignant ?
Oui, et c'est le vrai arbitrage. Au réel vous tenez une comptabilité complète, avec un tableau d'amortissement et une liasse fiscale chaque année, ce qui rend un expert-comptable quasi indispensable. C'est un coût annuel, déductible, à mettre en face de l'économie d'impôt que le simulateur affiche. Si l'écart est faible, la simplicité du micro peut valoir mieux.
Quel seuil de recettes ne faut-il pas dépasser ?
Le micro n'est ouvert que sous un plafond de recettes annuelles, différent en location nue et en meublé, et ce plafond a bougé plusieurs fois ces dernières années. Le simulateur affiche celui qu'il applique et l'année de revenus à laquelle il se rattache. Vérifiez toujours le plafond de votre année de revenus avant de trancher, ou faites-le confirmer par votre comptable.
Appliquez ces calculs à une annonce réelle
Collez le lien du bien que vous étudiez. Vous pourrez comparer les informations de l'annonce avec vos hypothèses de loyer, de charges et de financement.