Le micro applique un abattement forfaitaire sur tes loyers et te dispense de comptabilité. Le réel déduit tes charges réelles, intérêts d'emprunt compris. Tout se joue sur un point de bascule : tant que tes charges restent sous l'abattement, le micro gagne ; au-delà, le réel prend l'avantage. Ce simulateur chiffre les deux régimes en euros et te donne ce montant de bascule.
Micro ou réel, lequel te coûte le moins
Renseigne tes loyers, tes charges et ta tranche d'imposition. On compare l'abattement forfaitaire du micro à la déduction de tes charges réelles, et on te dit à partir de quel montant de charges le réel passe devant.
236 €
d'écart par an
Régime le plus avantageux
LMNP au micro-BIC
Avec 5 500 € de charges déductibles, l'abattement de 50 % te fait payer moins d'impôt.
Impôt au LMNP au micro-BIC
2 832 €
Impôt au LMNP au réel
3 068 €
À partir de 6 000 € de charges déductibles par an, le réel passe devant le LMNP au micro-BIC.
L'amortissement n'est pas chiffré ici : la durée d'amortissement du bâti n'est pas encore validée dans Hopelia, et nous préférons ne rien afficher plutôt qu'un montant faux. Le comparatif ci-dessous ne tient donc compte que de tes charges et de tes intérêts. Avec l'amortissement, le réel gagne mécaniquement plus de terrain. Ton expert-comptable fixe cette durée avec toi.
Le détail du calcul
Loyers encaissés sur l'année
12 000 €
Charges déductibles retenues
5 500 €
Part de terrain, non amortissable
0 €
Base amortissable (terrain exclu)
200 000 €
Amortissement déduit de l'année
non calculé, durée à valider
Base imposable au LMNP au micro-BIC (abattement 50 %)
6 000 €
Base imposable au LMNP au réel
6 500 €
Impôt au LMNP au micro-BIC
2 832 €
Impôt au LMNP au réel
3 068 €
Écart d'impôt sur l'année
236 €
L'impôt est estimé en appliquant à la base imposable ta tranche marginale plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Ce que le régime réel demande en échange
Tu tiens une vraie comptabilité : tableau d'amortissement, bilan et liasse fiscale chaque année.
Un expert-comptable devient quasi indispensable, et c'est un coût annuel à prévoir.
Tu t'engages sur plusieurs années : le réel ne se quitte pas d'une année sur l'autre sur un coup de tête.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Ce qui n'est pas déduit une année se reporte sur les suivantes, sans limite de durée.
Tu conserves tous les justificatifs : factures, acte d'acquisition et tableaux d'amortissement.
Au micro, tu ne déduis rien en détail : le fisc retire un pourcentage fixe de tes loyers et n'impose que le reste. Tu n'as aucune comptabilité à tenir, juste un montant de recettes à reporter. C'est simple, et c'est souvent le bon choix quand tes charges sont faibles, typiquement un bien sans crédit ou déjà bien amorti dans ta trésorerie.
La contrepartie, c'est que l'abattement ne bouge pas. Que tes charges réelles représentent 5 % ou 60 % de tes loyers, tu déduis toujours le même pourcentage. Passé un certain niveau de charges, tu paies donc de l'impôt sur de l'argent que tu n'as pas gardé.
Le réel, tu déduis ce que tu paies
Au régime réel, tu déduis tes charges pour ce qu'elles valent : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, travaux et surtout les intérêts d'emprunt. En meublé, tu ajoutes l'amortissement du bien et du mobilier, qui réduit ton résultat fiscal sans te coûter de trésorerie. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP au réel populaire chez les investisseurs à crédit.
En échange, tu tiens une comptabilité : tableau d'amortissement, bilan et liasse fiscale chaque année. Un expert-comptable devient quasi indispensable, et son coût annuel se déduit lui aussi. C'est ce coût qu'il faut comparer à l'économie d'impôt affichée par le simulateur.
Le point de bascule, la seule question qui compte
Tout se résume à une comparaison : ton abattement forfaitaire d'un côté, le total de tes charges déductibles de l'autre. Tant que tes charges restent sous l'abattement, le micro te fait payer moins d'impôt et t'évite la comptabilité. Dès qu'elles le dépassent, le réel reprend l'avantage, et l'écart se creuse à chaque euro de charge supplémentaire.
C'est ce montant que le simulateur te donne, en euros et pour ta situation. Garde en tête qu'un écart de quelques dizaines d'euros ne justifie pas de passer au réel : la simplicité du micro a une valeur, et le comptable a un prix. Fais confirmer ton cas avant de t'engager.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou réel, comment savoir lequel choisir ?
Compare l'abattement forfaitaire du micro au total de tes charges déductibles. En meublé, l'abattement du micro-BIC est de 50 % des loyers : si tes charges et intérêts dépassent la moitié de tes loyers, le réel te fait payer moins d'impôt. En location nue, l'abattement du micro-foncier est de 30 %, le point de bascule arrive donc beaucoup plus vite. Le simulateur calcule ce montant pour ta situation.
Qu'est-ce que le seuil de bascule entre micro et réel ?
C'est le montant de charges déductibles à partir duquel le réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire. En dessous, tu paies moins d'impôt au micro et tu évites la comptabilité. Au-dessus, chaque euro de charge supplémentaire réduit ton impôt au réel alors que l'abattement du micro, lui, ne bouge pas.
Pourquoi l'amortissement n'est-il pas chiffré dans le simulateur ?
Parce que l'amortissement dépend d'une durée qui s'arrête avec ton expert-comptable, bien par bien, et qu'il n'existe pas de durée légale unique. Plutôt que d'afficher un montant inventé, le simulateur ne le chiffre pas et te le dit. Retiens le sens : en meublé au réel, l'amortissement vient s'ajouter à tes charges et pousse donc le réel encore plus en avant.
Le régime réel est-il vraiment plus contraignant ?
Oui, et c'est le vrai arbitrage. Au réel tu tiens une comptabilité complète, avec un tableau d'amortissement et une liasse fiscale chaque année, ce qui rend un expert-comptable quasi indispensable. C'est un coût annuel, déductible, à mettre en face de l'économie d'impôt que le simulateur affiche. Si l'écart est faible, la simplicité du micro peut valoir mieux.
Quel seuil de recettes ne faut-il pas dépasser ?
Le micro n'est ouvert que sous un plafond de recettes annuelles, différent en location nue et en meublé, et ce plafond a bougé plusieurs fois ces dernières années. Le simulateur affiche celui qu'il applique et l'année de revenus à laquelle il se rattache. Vérifie toujours le plafond de ton année de revenus avant de trancher, ou fais-le confirmer par ton comptable.
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