Les loyers : le meublé se loue plus cher
Un logement meublé se loue en général 5 à 20 % plus cher qu'un équivalent vide, car le locataire arrive avec ses valises. Sur une petite surface en ville étudiante, l'écart peut être encore plus net. Premier point pour le meublé côté rendement brut.
La fiscalité : l'avantage clé du meublé
- Meublé (LMNP) : imposé en BIC. Micro-BIC avec abattement de 50 %, ou réel avec amortissement du bien qui peut ramener l'impôt sur les loyers proche de zéro. C'est le principal argument du meublé.
- Vide (revenus fonciers) : micro-foncier avec abattement de 30 %, ou réel avec déduction des charges et déficit foncier (utile surtout si tu as des travaux).
Sur la fiscalité, le meublé au réel est souvent le plus efficace, grâce à l'amortissement. Le vide au réel devient intéressant quand tu as de gros travaux à déduire.
Les contreparties du meublé
- Bail plus court : 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) contre 3 ans en vide. Plus de souplesse, mais plus de rotation.
- Plus de rotation locative donc plus de vacance potentielle et plus de gestion (état des lieux, remise en état, ré-ameublement).
- Un investissement mobilier à faire et à renouveler, et une liste de meubles obligatoires à respecter.
Comment choisir
- Petite surface, ville étudiante ou dynamique, tu veux optimiser la fiscalité et acceptes plus de gestion : meublé.
- Grande surface, famille, tu veux de la stabilité et un locataire durable : vide.
- Tu as de gros travaux à déduire : le vide au réel (déficit foncier) peut reprendre l'avantage.
Le meilleur arbitrage se fait sur des chiffres réels : teste ton bien en meublé et en vide côté rendement avec l'analyse express, et compare ce qu'il te reste vraiment.