Pourquoi le rendement affiché ment presque toujours
Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix, point. Il sert à trier vite entre deux annonces, rien de plus. Le problème, c'est que beaucoup de vendeurs s'arrêtent là, parce que c'est le chiffre le plus flatteur. Un bien annoncé "8 % de rentabilité" peut très bien te coûter de l'argent chaque mois une fois tout payé.
L'écart n'est pas une marge d'erreur, c'est une règle : entre le brut affiché et le net réel, il y a le plus souvent 2 à 3 points de moins. Un 8 % brut, c'est souvent un 5 % net. Un 6 % brut, c'est souvent un 4 % net. Et dans les cas les plus lourds (gros crédit, gestion déléguée, impôts qui s'ajoutent), le cash-flow finit sous zéro : c'est le fameux "je paie de ma poche chaque mois".
Brut, net, net-net : les trois chiffres à connaître
- Rendement brut = loyer annuel / prix affiché. Le chiffre de l'annonce.
- Rendement net (avant impôts) = (loyer annuel moins toutes les charges) / prix total (frais de notaire et travaux compris). Le chiffre qui compte pour décider.
- Rendement net-net = le net une fois l'impôt passé dessus. Il dépend de ton régime (micro ou réel, meublé ou nu) et peut remonter si tu crées du déficit.
Le calculateur ci-dessus te donne le brut et le net en direct. Le net-net se prépare juste après, avec le bon régime fiscal.
Les charges que le brut oublie
C'est là que le rendement fond. Les postes que le chiffre affiché ne compte jamais :
- Taxe foncière : environ un mois de loyer, souvent plus en province, et elle grimpe chaque année.
- Charges de copropriété non récupérables : la part qui reste à ta charge, pas celle refacturée au locataire.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) et, si tu la prends, l'assurance loyers impayés (2,5 à 3,5 % du loyer).
- Provision entretien et petites réparations : compte 5 à 10 % du loyer.
- Vacance locative : un mois tous les deux ou trois ans est une hypothèse prudente.
- Frais de gestion si tu passes par une agence : 6 à 8 % des loyers.
- Les frais de notaire et les travaux au dénominateur : tu n'as pas payé le prix affiché, tu as payé plus.
Un exemple chiffré
Un T2 acheté 120 000 €, loué 600 € par mois.
- Loyer annuel : 7 200 €
- Frais de notaire (8 %) : 9 600 €, prix total 129 600 €
- Taxe foncière : 700 €, charges non récupérables : 500 €, provisions : environ 720 €
- Charges totales : environ 1 920 €
- Rendement brut : 7 200 / 120 000 = 6 %
- Rendement net : (7 200 moins 1 920) / 129 600 = environ 4,1 %
Presque 2 points partis en fumée, et on n'a pas encore parlé du crédit ni des impôts.
Comment vérifier avant d'acheter
La règle : ne jamais raisonner sur le brut. Reprends une annonce qui t'intéresse, mets la vraie taxe foncière, et regarde le net. Si tu as un crédit, calcule aussi ton cash-flow mensuel : c'est ce que le bien met dans ta poche, ou ce qu'il te prend, chaque mois.
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