Le rendement brut, c'est le premier chiffre à regarder sur une annonce. Il ne dit pas tout, mais il permet de trier vite.
La formule
Rendement brut = (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100
Exemple : un T1 à 95 000 EUR qui se loue 550 EUR par mois.
- Loyer annuel : 550 x 12 = 6 600 EUR
- Rendement brut : 6 600 / 95 000 = 6,9 %
C'est exactement le calcul qu'Hopelia affiche sur chaque annonce quand le loyer est estimable.
La grille de lecture
- Moins de 5 % : profil patrimonial. Souvent les grandes métropoles. Le bien ne s'autofinance pas, tu paries sur la valeur à long terme.
- 5 à 8 % : la zone équilibrée. Villes moyennes dynamiques, bon compromis entre rendement et risque.
- Plus de 8 % : alléchant, mais pose-toi la question : pourquoi ? Ville en déclin, quartier difficile, gros travaux, DPE catastrophique ? Un rendement élevé rémunère toujours un risque ou du travail.
Ce que le brut ne dit pas
Le rendement brut ignore tout ce qui sort de ta poche ensuite : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, vacance locative, entretien, impôts. En pratique, compte 25 à 30 % du loyer qui part dans ces frais. Un 7 % brut donne souvent un 5 % net avant impôts.
C'est pour ça qu'un écart de 1 point de rendement brut entre deux biens peut totalement s'inverser une fois les charges réelles posées : un bien à 6,5 % avec 400 EUR de charges de copro par an peut battre un 7,5 % qui en a 1 800.
Comment t'en servir concrètement
Le brut est un filtre, pas une conclusion. Utilise-le pour éliminer ce qui ne passe pas ton seuil, puis creuse les survivants : charges, taxe foncière, travaux, DPE. Sur Hopelia, tu peux directement fixer un rendement minimum dans les filtres de recherche et sauvegarder cette recherche pour être alerté des nouvelles annonces qui passent le seuil.