L'apport, c'est la question que tout le monde se pose à l'envers. La bonne question n'est pas "combien je peux mettre ?" mais "combien je dois garder ?".
Le minimum : environ 10 % du coût total
Les banques veulent voir que tu couvres au moins les frais de l'opération. En pratique : environ 10 % du coût total (prix + frais de notaire, soit environ 8 % du prix dans l'ancien).
Pour un bien à 120 000 EUR :
- Frais de notaire : environ 9 600 EUR
- Coût total : 129 600 EUR
- Apport minimum : environ 13 000 EUR
En dessous, le dossier passe difficilement, sauf profil exceptionnel.
La fourchette de confort : 20 à 30 %
Si tu vises du cash-flow, un apport de 20 à 30 % du prix change la donne : la mensualité baisse, et un bien qui perdait 100 EUR par mois peut passer à l'équilibre. Sur notre bien à 120 000 EUR, passer de 13 000 à 30 000 EUR d'apport réduit la mensualité d'environ 90 EUR par mois.
Pourquoi ne jamais tout mettre
Trois raisons de garder des munitions :
- Le matelas de sécurité. Garde 6 mois de dépenses de côté, intouchables. Vacance locative, chaudière, ravalement voté en assemblée générale : les imprévus ne préviennent pas. Sans matelas, le premier pépin te met à découvert.
- Les travaux et l'ameublement. Un rafraîchissement à 5 000 EUR qui te permet de louer 50 EUR de plus par mois est souvent un meilleur placement que les mêmes 5 000 EUR en apport (qui n'économisent qu'environ 25 EUR de mensualité).
- Le levier. L'immobilier est le seul placement où la banque finance ton actif et où les loyers remboursent le crédit. Chaque euro d'apport en trop est un euro qui ne profite plus de ce levier. Emprunter à 3,5 % pour un bien qui rend 6,5 % brut, c'est mathématiquement gagnant.
La formule simple
Apport idéal = 10 à 20 % du coût total, en gardant toujours 6 mois de dépenses + le budget travaux de côté. Si tu ne peux pas respecter les deux, c'est le budget du bien qu'il faut baisser, pas le matelas.