Classement
Les villes les plus rentables en 2025
On classe les grandes villes francaises par rentabilite locative brute, calculee sur le loyer d'annonce et le prix au m2 median des ventes reelles. La rentabilite brute rapporte le loyer annuel au prix d'achat : elle donne un ordre de grandeur, avant charges et fiscalite. Un rendement eleve va souvent de pair avec un ticket d'entree bas et une revente moins liquide.
| # | Ville | Rentabilite brute | Prix appart. | Loyer | Depuis 2021 | Loyers |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 |  Saint-Étienne(42) | 9,8 % | 1 210 €/m² | 10 €/m² | +2,2 % | Libres |
| 2 |  Nîmes(30) | 8 % | 2 200 €/m² | 15 €/m² | +9,6 % | Libres |
| 3 |  Le Mans(72) | 7,3 % | 1 940 €/m² | 12 €/m² | +19,4 % | Libres |
| 4 |  Clermont-Ferrand(63) | 7,1 % | 2 118 €/m² | 13 €/m² | +3,6 % | Libres |
| 5 |  Brest(29) | 6,8 % | 2 159 €/m² | 12 €/m² | +17,3 % | Libres |
| 6 |  Le Havre(76) | 6,8 % | 2 200 €/m² | 12 €/m² | +3,5 % | Libres |
| 7 |  Grenoble(38) | 6,4 % | 2 500 €/m² | 13 €/m² | -1,9 % | Encadres |
| 8 |  Nancy(54) | 6,4 % | 2 264 €/m² | 12 €/m² | +2,7 % | Libres |
| 9 |  Toulon(83) | 6,4 % | 2 703 €/m² | 14 €/m² | +12,6 % | Libres |
| 10 |  Marseille(13) | 6,1 % | 3 214 €/m² | 16 €/m² | +13,3 % | Libres |
| 11 |  Dijon(21) | 5,9 % | 2 684 €/m² | 13 €/m² | +6,3 % | Libres |
| 12 |  Reims(51) | 5,9 % | 2 647 €/m² | 13 €/m² | +8,6 % | Libres |
| 13 |  Rouen(76) | 5,9 % | 2 706 €/m² | 13 €/m² | +2 % | Libres |
| 14 |  Tours(37) | 5,7 % | 2 831 €/m² | 14 €/m² | +4,5 % | Libres |
| 15 |  Angers(49) | 5,6 % | 3 143 €/m² | 15 €/m² | +5,3 % | Libres |
| 16 |  Montpellier(34) | 5,5 % | 3 400 €/m² | 16 €/m² | +7,6 % | Encadres |
| 17 |  Toulouse(31) | 5,2 % | 3 250 €/m² | 14 €/m² | +1,1 % | Libres |
| 18 |  Nantes(44) | 5,1 % | 3 390 €/m² | 15 €/m² | -11,5 % | Libres |
| 19 |  Lille(59) | 5,1 % | 3 710 €/m² | 16 €/m² | -0,3 % | Encadres |
| 20 |  Nice(06) | 5 % | 4 853 €/m² | 20 €/m² | +14,4 % | Libres |
| 21 |  Rennes(35) | 4,8 % | 3 700 €/m² | 15 €/m² | +3,6 % | Encadres |
| 22 |  Aix-en-Provence(13) | 4,8 % | 4 819 €/m² | 19 €/m² | +6,5 % | Libres |
| 23 |  Bordeaux(33) | 4,7 % | 4 120 €/m² | 16 €/m² | -10,4 % | Encadres |
| 24 |  Lyon(69) | 4,5 % | 4 470 €/m² | 17 €/m² | -11,7 % | Encadres |
| 25 |  Paris(75) | 4 % | 9 730 €/m² | 32 €/m² | -10,6 % | Encadres |
Comment lire ce classement
La rentabilite brute ne dit pas tout. Une ville en tete de classement offre un meilleur rendement immediat, mais souvent sur un marche plus etroit, ou la selection du bien et du quartier pese davantage. A l'inverse, une metropole chere protege mieux la revente et la vacance locative, au prix d'un rendement plus faible. Le bon arbitrage depend de ta strategie : cash-flow tout de suite, ou patrimoine et plus-value a terme.
Surtout, une moyenne de ville ne dit jamais si UN bien precis est rentable : tout se joue sur le prix negocie, le loyer reel et les charges. Colle une annonce dans l'analyse express pour obtenir le rendement net et le cash-flow du bien que tu vises.
Methode et sources
Prix au m2 : mediane des ventes DVF 2025 (Demande de valeurs foncieres, data.gouv.fr), mutations mono-bien, outliers ecartes. Loyer au m2 : carte des loyers 2025, loyer d'annonce charges comprises predit par commune pour un appartement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Rentabilite brute = loyer annuel divise par le prix d'achat, au m2. Evolution : prix appartement depuis 2021. Chiffres a titre indicatif, a confronter au prix et au loyer reels d'un bien.
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