Une visite bien menée dure 30 à 45 minutes, pas 10. Voici la check-list pour repérer ce que les photos ne montrent jamais.
Le bâti : les points qui coûtent cher
- Humidité : traces au plafond, cloques de peinture, odeur de moisi, joints noircis. Ouvre les placards, regarde derrière les meubles. L'humidité est le défaut le plus coûteux et le plus caché.
- Fissures : les microfissures sont cosmétiques, les fissures en escalier sur un mur porteur sont un signal d'alarme.
- Fenêtres : simple vitrage = budget à prévoir (300 à 800 EUR par fenêtre) et DPE plombé.
- Toiture et façade (dernier étage ou maison) : demande la date de la dernière réfection.
La technique : électricité et plomberie
- Tableau électrique : un tableau à fusibles en porcelaine = rénovation complète à prévoir, compte 80 à 120 EUR par m².
- Chauffe-eau et chaudière : demande l'âge. Plus de 15 ans = remplacement proche (1 000 à 3 000 EUR).
- Pression de l'eau : ouvre les robinets, tire la chasse. 30 secondes qui en disent long.
La copropriété : le dossier caché
L'appartement peut être parfait et l'immeuble un gouffre. Demande :
- Les PV des 3 dernières assemblées générales : travaux votés, travaux repoussés, impayés, conflits. Tout y est.
- Le montant exact des charges et ce qu'elles couvrent.
- L'état des parties communes : une cage d'escalier défraîchie et une boîte aux lettres cassée trahissent une copro qui ne suit pas.
L'environnement : reviens à un autre moment
Le quartier à 14 h un mardi et à 22 h un samedi, ce sont deux mondes. Vérifie le bruit (bar en dessous ?), le stationnement, les commerces, et si tu loues : la distance aux transports, facs ou zones d'emploi qui amènent tes futurs locataires.
Les signaux qui doivent te faire fuir
Odeur d'humidité masquée par un désodorisant puissant, refus de fournir les PV d'AG, visite express "parce que le locataire ne veut pas", vendeur flou sur les charges. Un seul de ces signaux mérite une contre-visite, deux valent un retrait.