La checklist d'un dossier solide
- Revenus d'environ 2,85 à 3 fois le loyer (charges comprises). C'est le seuil que retiennent la plupart des assurances : il correspond à un taux d'effort raisonnable (le loyer représente environ un tiers des revenus, soit 33 à 35 %).
- Une situation stable : CDI hors période d'essai, ou ancienneté, ou revenus réguliers documentés pour les indépendants.
- Un dossier complet et cohérent : pièce d'identité, trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de domicile, contrat de travail.
- Attention aux faux documents : recoupez les informations (salaire du bulletin contre avis d'imposition, cohérence des dates).
Rappel : vous ne pouvez demander que les pièces autorisées par la loi, et vous ne pouvez pas discriminer un candidat sur des critères prohibés.
GLI, Visale ou garant : la comparaison
- Assurance loyers impayés (GLI) : vous la souscrivez (environ 2,5 à 3,5 % du loyer), elle vous indemnise en cas d'impayé, dans les limites de votre contrat (plafond d'indemnisation, durée maximale, franchise éventuelle), et prend souvent en charge la procédure. Attention : si le dossier du locataire ne respectait pas les critères de l'assureur au moment de la signature, la garantie peut être refusée. Faites valider le dossier selon ces critères avant de signer le bail. En contrepartie, elle impose des conditions strictes sur le dossier du locataire, et vous ne pouvez en général pas la cumuler avec la caution d'un garant, une personne qui s'engage à payer pour le locataire (voir ci-dessous), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- Garantie Visale : gratuite, portée par Action Logement, elle se substitue au garant pour les publics éligibles (jeunes de 18 à 30 ans, salariés de plus de 30 ans sous conditions de ressources, personnes en mobilité). Zéro coût pour vous, mais trois points à connaître : le visa Visale doit être obtenu par votre locataire avant la signature du bail (signer d'abord vous prive de la garantie), le loyer est garanti dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et des ressources du locataire, et depuis janvier 2026 la couverture est limitée aux impayés survenant pendant les 3 premières années du bail, dans la limite de 36 mensualités. Vérifiez l'éligibilité sur visale.fr avant de signer.
- Caution d'un garant : une personne (souvent un proche) s'engage à payer les sommes dues à la place du locataire en cas de défaillance. Gratuit, mais la solvabilité du garant compte autant que celle du locataire, et le recouvrement peut être long. Point de vigilance : l'acte de cautionnement doit respecter un formalisme précis prévu par la loi (mention obligatoire écrite par le garant lui-même, exemplaire du bail qui lui est remis), sous peine de nullité. Un acte mal rédigé peut vous priver de toute garantie : utilisez un modèle à jour.
Comment choisir
- Vous voulez transférer l'essentiel du risque et de la procédure à un assureur, dans les limites de votre contrat : GLI.
- Votre locataire est éligible et vous voulez zéro coût : Visale.
- Vous avez un garant solide et vous préférez éviter une assurance : caution.
Dans tous les cas, un bon dossier au départ vaut mieux que n'importe quelle garantie. Et un suivi régulier des encaissements vous alerte dès le premier retard, avant que la dette ne s'installe. Commencez par tester un bien avec l'analyse express.