Avant même de parler taux ou apport, une seule règle décide de votre budget : vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est la norme du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), et les banques l'appliquent quasiment sans exception.
Le calcul de base
Mensualités totales maximum = revenus nets mensuels x 35 %
Exemple : vous gagnez 2 800 EUR net par mois.
- Plafond de mensualités : 2 800 x 35 % = 980 EUR
- Vous remboursez déjà un crédit auto de 250 EUR ? Il reste 730 EUR pour votre projet immobilier.
Avec 730 EUR par mois sur 25 ans à 3,5 % (plus l'assurance), vous pouvez emprunter environ 138 000 EUR. Voilà votre enveloppe, avant même d'avoir visité quoi que ce soit.
Les trois subtilités à connaître
- L'assurance emprunteur compte dans les 35 %. Environ 0,3 à 0,4 % du capital par an. Sur 150 000 EUR, c'est environ 40 EUR par mois qui réduisent d'autant votre marge.
- La durée est plafonnée à 25 ans. Impossible d'alléger la mensualité en étirant sur 30 ans comme avant.
- Les loyers futurs comptent, mais à 70 %. Si le bien que vous achetez va se louer 600 EUR, la banque ajoute 420 EUR à vos revenus. C'est le point qui change tout pour l'investissement locatif : le bien finance une partie de sa propre acquisition dans le calcul.
Les leviers si vous êtes au plafond
- Solder un petit crédit : effacer 200 EUR de crédit conso libère environ 38 000 EUR de capacité d'emprunt. C'est souvent le meilleur rendement de votre vie.
- Augmenter l'apport : chaque euro d'apport est un euro de moins à emprunter.
- Viser un bien loué ou louable cher : les 70 % du loyer retenus gonflent vos revenus pris en compte.
À noter : les banques disposent d'une petite marge de flexibilité (environ 20 % de leur production peut déroger à la règle), mais elle est réservée en priorité aux résidences principales et aux très bons dossiers. Ne construisez pas votre projet dessus.