L'offre de prêt est arrivée : un document dense, des sigles partout. Bonne nouvelle : 5 lignes concentrent l'essentiel. Voici lesquelles, et les pièges qu'elles cachent.
Le TAEG, le seul chiffre comparable
Le taux nominal (par exemple 3,5 %) ne dit pas tout : il ignore l'assurance, les frais de dossier et la garantie. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut tout : c'est LE chiffre à comparer entre deux offres. Une offre au taux nominal alléchant peut cacher une assurance chère qui la rend plus coûteuse qu'une autre.
Le délai de réflexion : 10 jours incompressibles
Tu ne peux pas accepter une offre de prêt immobilier avant 10 jours pleins après réception : c'est la loi, aucune banque ne peut te presser. Concrètement, tu peux renvoyer l'offre signée à partir du 11e jour. L'offre reste valable au moins 30 jours : tu as le temps de la lire à tête reposée.
L'assurance emprunteur : le vrai levier d'économie
Environ 0,3 à 0,4 % du capital par an en général, comprise dans le calcul des 35 % d'endettement. Trois choses à savoir :
- Tu n'es pas obligé de prendre celle de la banque : la délégation d'assurance (un assureur externe) est un droit, à garanties équivalentes.
- Tu peux en changer à tout moment, même après la signature (loi Lemoine). Une renégociation d'assurance rapporte souvent plusieurs milliers d'euros sur la durée.
- La quotité : à deux, vérifie la répartition (100/100, 50/50...). Elle détermine ce que l'assurance rembourse si l'un de vous a un accident de la vie.
La garantie : caution ou hypothèque
La banque se protège si tu ne rembourses plus. Deux formules courantes : la caution (un organisme se porte garant, souvent moins chère, une partie restituable à la fin) et l'hypothèque (le bien lui-même sert de garantie, avec des frais d'acte). En général la caution est proposée d'office pour les bons dossiers : compare quand tu as le choix.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Si tu revends ou renégocies avant la fin, la banque peut facturer des indemnités (plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant, le plus petit des deux). Pour un investissement que tu pourrais revendre à moyen terme, négocie leur suppression avant de signer : c'est courant et souvent accepté.
Ta checklist avant de renvoyer l'offre
- Le TAEG est-il conforme à ce qui était annoncé ?
- Montant, durée et mensualité collent-ils à ton plan (et à la condition suspensive de ton compromis) ?
- L'assurance est-elle celle que tu as choisie, à la bonne quotité ?
- Les IRA sont-elles supprimées ou réduites ?
- La modularité (pause ou modulation des mensualités) est-elle prévue ?
Chaque offre a ses particularités : en cas de doute sur une clause, demande à ton courtier, ta banque ou un conseiller ADIL (gratuit) de te l'expliquer avant de signer.