Un dossier de prêt, c'est un examen dont tu connais les questions à l'avance. La banque regarde toujours les mêmes choses : autant les préparer avant de la solliciter.
Ce que la banque regarde
- Ton taux d'endettement : mensualités de crédit, assurance comprise, plafonnées à 35 % de tes revenus nets (la règle HCSF). C'est LA contrainte, calcule-la avant elle.
- Ton reste à vivre : ce qui reste une fois tout payé. Un endettement à 34 % avec 400 EUR de reste à vivre passe moins bien qu'un 35 % avec 2 000 EUR.
- La tenue de tes comptes : découverts, paris en ligne, crédits conso à répétition. Les 3 derniers mois de relevés parlent pour toi.
- Ton apport : en général 10 % du prix minimum, pour couvrir au moins les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- La cohérence du projet : pour du locatif, la banque retient en général 70 % des loyers attendus dans tes revenus. Un projet au loyer réaliste et chiffré inspire confiance.
Les pièces à réunir
Prépare un dossier complet dès le premier rendez-vous, c'est un signal de sérieux :
- 3 derniers bulletins de salaire (et contrat de travail si récent)
- 2 derniers avis d'imposition
- 3 derniers mois de relevés de TOUS tes comptes
- Justificatif d'apport (relevé d'épargne)
- Compromis de vente ou offre acceptée
- Pour du locatif : ta simulation de loyer, rendement et cash-flow
Les 3 mois qui précèdent : la préparation invisible
Les banques lisent tes relevés comme un bulletin scolaire. Dans les 3 mois avant ta demande :
- Zéro découvert, même d'un jour.
- Solde tes petits crédits conso si tu peux : ils amputent directement ta capacité.
- Épargne régulièrement, même 100 EUR par mois : la régularité rassure plus que le montant.
- Évite les dépenses inhabituelles difficiles à expliquer.
Présenter un projet locatif qui rassure
Le banquier finance ton projet, pas seulement ton profil. Arrive avec une page claire : prix, loyer attendu (justifié par le marché local), charges, cash-flow. Montre que tu as prévu la vacance locative et les travaux. Un investisseur qui connaît ses chiffres obtient de meilleures conditions qu'un rêveur.
Combien de banques solliciter ?
Jamais une seule. Deux à trois banques en parallèle, ou un courtier qui le fait pour toi : deux offres, c'est une négociation ; une seule, c'est un prix imposé. Ta banque actuelle est un bon point de départ (elle te connaît), mais pas un point d'arrivée.
Chaque banque a ses propres critères et ils évoluent : un refus n'est pas une condamnation, c'est une information. Demande toujours le motif.