Un dossier de prêt, c'est un examen dont vous connaissez les questions à l'avance. La banque regarde toujours les mêmes choses : autant les préparer avant de la solliciter.
Ce que la banque regarde
- Votre taux d'endettement : mensualités de crédit, assurance comprise, plafonnées à 35 % de vos revenus nets (la règle HCSF). C'est LA contrainte, calculez-la avant elle.
- Votre reste à vivre : ce qui reste une fois tout payé. Un endettement à 34 % avec 400 EUR de reste à vivre passe moins bien qu'un 35 % avec 2 000 EUR.
- La tenue de vos comptes : découverts, paris en ligne, crédits conso à répétition. Les 3 derniers mois de relevés parlent pour vous.
- Votre apport : en général 10 % du prix minimum, pour couvrir au moins les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- La cohérence du projet : pour du locatif, la banque retient en général 70 % des loyers attendus dans vos revenus. Un projet au loyer réaliste et chiffré inspire confiance.
Les pièces à réunir
Préparez un dossier complet dès le premier rendez-vous, c'est un signal de sérieux :
- 3 derniers bulletins de salaire (et contrat de travail si récent)
- 2 derniers avis d'imposition
- 3 derniers mois de relevés de TOUS vos comptes
- Justificatif d'apport (relevé d'épargne)
- Compromis de vente ou offre acceptée
- Pour du locatif : votre simulation de loyer, rendement et cash-flow
Les 3 mois qui précèdent : la préparation invisible
Les banques lisent vos relevés comme un bulletin scolaire. Dans les 3 mois avant votre demande :
- Zéro découvert, même d'un jour.
- Soldez vos petits crédits conso si vous le pouvez : ils amputent directement votre capacité.
- Épargnez régulièrement, même 100 EUR par mois : la régularité rassure plus que le montant.
- Évitez les dépenses inhabituelles difficiles à expliquer.
Présenter un projet locatif qui rassure
Le banquier finance votre projet, pas seulement votre profil. Arrivez avec une page claire : prix, loyer attendu (justifié par le marché local), charges, cash-flow. Montrez que vous avez prévu la vacance locative et les travaux. Un investisseur qui connaît ses chiffres obtient de meilleures conditions qu'un rêveur.
Combien de banques solliciter ?
Jamais une seule. Deux à trois banques en parallèle, ou un courtier qui le fait pour vous : deux offres, c'est une négociation ; une seule, c'est un prix imposé. Votre banque actuelle est un bon point de départ (elle vous connaît), mais pas un point d'arrivée.
Chaque banque a ses propres critères et ils évoluent : un refus n'est pas une condamnation, c'est une information. Demandez toujours le motif.